事業提案を見て欲しい

事業提案チェックとは

皆さまは、建設会社の営業マンが何度も自宅に訪問して来て、「賃貸マンションの提案書（事業計画）だけでも見て下さい！」と言われて、提案を受けた事はあるのではないでしょうか？
その提案内容を見ると、建築費や諸経費の掛かる費用や、収支計算などが書いてあり、毎年、数百万円の手取り金が残って、「賃貸マンションを建てると毎年こんなに収入が入ってくるのか？」なんて、思った事ないでしょうか？
私も建築会社の提案書をよく見る機会があるのですが、良い提案内容もあるのですが、悪い提案内容もあります。

悪い提案内容とは、建築費が高かったり、実際に掛かる費用を計上していなかったり、家賃設定を高めに設定していたり、自己資金を多めに入れ借入額を減らす事により、手取り金を多く見せていたり、計算し直すと、なんと、数百万も手取り金額が下がってしまったというケースがありました・・・。
もし、地主の皆さまが、その事に気づいていなければ・・、マンションが建ってから気づく事になります。「書いてあった事と全然違う！」と気づくのです。
少し空室が出てしまったり、少し家賃が下がってしまうと、もう、手残り金額がほとんどないという事もあるかもしれません。
賃貸マンションの計画は、企画段階で７割がた成功するか失敗するか決まります。
なぜなら、間取りが決まった段階で、家賃収入の上限が決まるし、建築費が決まった時点で、借入金額も決まり、返済金額も決まるからです。
ここで間違ってしまうと、もともと儲からない賃貸マンションを作る事になります。
儲からない賃貸マンションを工夫して上手く経営しても、儲からず、労力に見合わない苦労ばかりする事になってしまうかもしれません。
そのような最悪の事態を阻止するためには、事業収支をチェックする事です。その建設会社以外の専門家に相談してみて、チェックして貰う事をお勧め致します。

事業提案について伝えたいこと

事業提案をじっくり検討する

こんな方におすすめです。

賃貸マンションを建てようとお考えの方
土地を貸したい方
収益物件の建て替えをお考えの方

土地活用を成功させる

土地活用を考える時に意識して欲しいのが、事業計画と市場調査です。
事業計画とは、投資金額（建築費と諸経費など）と、投資金額の資金を調達するための資金計画（自己資金と借入金）が掛かれており、収支計算が掛かれている計画です。
市場調査とは、実際に計画地の土地に、建てる建物（賃貸住宅など）の市場があるのか？
という事を調べた調査のことです。
事業計画により、今回の土地活用の事業が、適切な利回り（収益性）を確保出来ている事と、収支計算の安全性が高いかを検証する事が大切です。
まずは、事業計画上で「この事業は成功確率が高い！」という見通しを立てる事が一番最初に行う事です。
事業計画の見通しを立てる事が出来たなら、次は市場調査です。
事業計画上は、「家賃相場がいくらだから、家賃収入がいくら入って・・・」という計算が成り立っていますが、「実際借りてくれる人がいないと、収入が入ってくれません。」
「絵にかいた餅」になってしまいます。
だから、この地域はどんな人が集まっていて、周辺物件の入居率が何パーセントなのか？
競争相手は多いのか？どんな物件が求められているのか？など、詳細に調査する必要があります。入居者から求められていて、周囲に無くて、魅力的な物件を作る事が、一番大切な事になります。
事業計画の数値をきちんと検証して押さえる事、本当に事業計画通りになるのか市場調査をして検証する事、まずはこの二つを検証してみる事から始めてみて下さい。