融資について知りたい

融資とは

土地活用で賃貸マンション等を建設しようとする際に、建築資金を銀行から融資を受けて資金調達をするケースが多いと思います。数億円もの建築資金を現金で賄える地主の方はほぼ少数になると思います。
不動産向けの融資は、土地と建物を担保に入れて融資を受ける事が出来ますので、長期低金利で資金調達をする事が出来ます。
賃貸マンション建設等のアパートローン審査の基準でポイントになるのが、「担保評価」と「収支計算」での「評価と個人評価」です。
担保評価とは、土地評価額と建物評価額を足した「積算評価」や、家賃収入から還元利回りで割り戻して評価額を出す「収益還元評価」があります。

収支計算での評価とは、家賃収入に掛け目を掛けたり、経費を計上したり、金利を上げて返済額を出して、収支計算してプラスになれば良いです。
さらに、アパートローンの特徴的な所が、「個人評価」です。
個人の収入や資産・負債などを見る「個人の与信」を見て、借入額や金利、融資期間を決めて融資を行います。意外とこのウエイトが大きく、アパートローンは人の与信を見て貸す要素が多いです。
補足的付け加えると、「建設する建設会社の与信」や、サービス付き高齢者向け住宅の融資は「運営する介護事業者の与信」を見られます。
上記のような総合的に融資の審査をするという形を取りますので、審査を出す前には、事前に建設会社や不動産会社などに相談しながら進める事をお勧めします。

融資について伝えたいこと

土地活用に融資は必要

こんな方におすすめです。

土地活用をお考えの方
賃貸マンションをお考えの方
融資の見直しをお考えの方

準備中

地主・家主の方が融資について気を付けておいた方が良い点をお伝えさせて頂きます。
例えば、賃貸マンションの計画をする場合、「借入額」や「借入返済額」を意識する必要があります。
まず、どうして借入額について見るのかというと、賃貸マンションの計画は予算を入念にチェックしても、オプション工事が掛かったり、地盤が弱くて杭工事費が増えたり、地面を掘ると防空壕が眠っていて撤去する費用が掛かったり、予期せぬ費用が掛かったり、予算オーバーになるケースもあります。
賃貸マンション建築工事は大きな工事なので、少しの問題が出ても、数百万の費用や、中には1,000万円もの費用が余分で出てしまうケースもあり、自己資金で捻出する事が、大変なケースもあります。
そういった事態を避けるために、建築予算は入念にチェックした上に、予備費を計上して、建築会社や不動産会社に念入りに確認する事が大切です。
もう一つのポイントの借入返済額を見る理由は、賃貸マンションの収支を見てみると、借入返済が多額の支出になります。
借入返済を見る指標として、返済比率（家賃収入÷借入返済額×100％）や、返済倍数（（家賃収入－経費）/借入返済）などがあります。
私が借入返済額をチェックする際は、返済比率50％以下（家賃収入の50％以下に返済額を抑える）、返済倍数1.3以上（家賃収入から経費を引いた利益が、借入返済の1.3倍以上になっているか）などを見ます。
借入返済が上記条件に収まっていないようでしたら、金利を下げる、期間を延ばす、自己資金を入れて借入金額を減らす、などの措置を取り、無理な借入返済額にならないように調節していきます。
多くの建設資金を借り入れで行う賃貸マンション等の事業は、リスクが多くあります。
ぜひ、上記の点を意識してみては如何でしょうか。