株式会社
資産パートナープランナーズ

土地活用をする際には、目的を明確にしなければなりません。
その理由は、マンション建築でも「数億円の投資金額がかかる投資」だからです。
事業が上手く回らなくて、失敗してしまうと、多額の負債を抱えてしまう投資だからです。
だから、きちんとした理由を持ってやる必要があります。
子供達の相続対策のため、土地を守るため、収益を増やすため、遊休地を遊ばせたくない、子供には古アパートを残したくないなど、さまざまな想いがあると思います。
「何のために土地活用するのかな・・？」と、その想いを一度振り返って見て下さい。
目的が明確になれば、「何をしたいのか？何を解決したいのか？」という考えが明確になります。
私たちもご相談に乗らさせて頂く際に、ご本人様の目的や今の資産の状況をお聞きさせて頂く事で、ご本人様にあった最適なご提案（土地活用にこだわらずに）をさせて頂いております。
土地活用のご提案もご本人様の目的の解決策にあったご提案をさせて頂いております。
建てるのではなくて土地を貸す・駐車場にするとか、もし、建てるにしてもこのぐらいの規模感で建てようとか、こんな事業にしたら面白いですよとか、さまざまです。
まずは、自分は「何で土地活用をしたいのかな？」という目的を考えてみて下さい。

「近隣物件がどんな物件があるのか？」は分かりやすいと思うのですが、近隣物件より募集条件面で家賃が高い、敷金・礼金が高いと決まりにくいですし、間取りや設備が近隣物件と比較して魅力が無ければ決まりません。「入居者は物件を比較して相対的に決めるのです。」他の物件より何かの面で優位に立ちましょう。
これからの時代は、こちらの方が大切なのですが、「ターゲットにしている入居者（生活者）のニーズ」を掴むことです。そもそも、「どんな人に借りて貰いたいか？」を考えていますか？大きくみると、社会背景で人口減少で２０３３年には空き家率が３割になる時代に、選ばれる物件にならないといけないのです。選ばれるためには「ターゲットを入居者（生活者）のライフスタイルを調べて」、「賃貸物件に何を望んでいるのか？を徹底的に調べて」、「自分が出来るお役に立つ商品・サービスを作る事」が大切です。
大変ですが、これからは「市場を見る」という事はここまで見る事が大切です。

投資の怖さとは？

投資分析をするという言葉を見ると、「難しいな・・」というイメージが頭に浮かびませんか？簡単にお話しようと思います。
投資というのは、「お金を出して、お金を生み出す」という事です。
例えば、銀行に預金をします。銀行に預金１００万円をして年利が０．１％だと１，０００円の利息が出ます。預金の場合は目減りする事は無いので下ろしたら１００万円戻ってきます。
投資信託に１００万円「投資」します。配当が３％だと３万円儲かります。もしかしたら、売却の時に９０万円目減りしていて▲１０万円の損が出ると、残るお金は９３万円になります。
土地活用の場合は数億の資金を使って賃貸マンションなどに投資をします。
例えば、２億円の賃貸マンションを建設して、年間で６００万円利益が残るのと、３００万円利益が残るのでは、全然割が違いますよね？
建設会社は「年間手取り３００万円残りますよ！すごいですよ！」と言ってきたら、「あー、すごいねー！」と言ってしまうかもしれません。
でも、「手取り６００万円残った方が良いですよね！」
手取り６００万円残すと、建築金額２億円に対する利益率（利回り）が３％、もし手取り３００万円しか残らないと、建築金額２億円に対する利益率（利回り）が１．５％全然違います。
賃貸経営の怖い所は「建設資金を借入して」回す事業です。
少し家賃が下がると、少し空室が増えると、少し経費を使いすぎると、利益なんてすぐ無くなります。だから、どれだけ建築資金に対して利益率（利回り）があるのか？を調べないといけません。

賃貸物件の投資分析の方法

では、具体的にどのように投資分析をするかというと、

①総投資額を算出するとは、建築費や諸経費の予算を出し、トータルでいくらの資金が必かを把握するという事です。
資金計画を作るとは、総予算の資金を借入と自己資金で賄うのですが、自己資金がいくらで、借入金額がいくらで、借入金利、期間、などの条件を決める事です。
②キャッシュフローツリーというのは、家庭でいうと家計簿のようなものです。
家計簿を付けるように、賃貸経営も収支のやり繰りをしていく必要があります。
※具体的には下記のように収入と支出を洗い出して、利益や手取り金額がどのぐらい残るのか？を見ていく事です。

③投資分析とは、実際に使ったお金（マンション建設資金など）が、どのぐらい稼ぎ出すのか？（利益率）を出す事と、マンション経営の資金繰りが安全か危険か？を判断する事です。具体的には、効率性の分析（収益率）と、安全性の分析（資金繰り）という指標を使って算出します。
この指標で分析をする事で、利益率が高い土地活用の案件か、利益率が低い土地活用の案件か、資金繰りは安全か、安全でないのか？判定を行い、もし、利益率が低い、資金繰りが悪いと判断すると、事業をしない方が良いという判断をして、もし、利益率が高い、資金繰りが良いという判断をします。