株式会社
資産パートナープランナーズ

計画的な贈与税対策で、大きな節税対策を実現

こんな方におすすめです。

• 毎年の固定資産税が高いとお思いの方
• 税金を払うと残りがあまりなく、今後の生活が不安な方

固定資産税は、毎年１月１日現在の土地・家屋・償却資産の所有者に課税される地方税です。
宅地は住宅やアパートの敷地になっている「住宅用地」と店舗等の敷地や空き地などの「非住宅用地」に区分されます。土地は、たんに所有しているだけで固定資産税、都市計画税がかかりますが、住宅用地は税金が軽減されます。
また、建物（住宅）に関しても、条件を満たすものは、税金が軽減されます。
こういった特例を上手に活用すれば、節税効果が期待できます。
また、所得税や相続税は、計算や申告手続を納税者自らが行い税金を納める「申告納税方式」なのに対して、固定資産税は市町村がほぼ一方的にその固定資産を評価して税額を計算して課税される「賦課課税方式」のため、万一間違いや事実誤認があったときには、納税者自身がその訂正を求めなければなりません。
「言われたままにその額を払わなければならない」と思いがちですが、実は、固定資産税の仕組みを知っていれば、意外と安くなることがあります。3年ごとに評価の見直しがされるため、諦めることなく正しい評価がされているのか見直しすることをおススメします。
消し、投資すれば効果が100％明確になるご提案も行います。

所得税を安くしたい

こんな方におすすめです。

• 所得税が高いとお思いの方
• 税額が多く、手残りが少ないとお思いの方

賃貸住宅経営で所得（不動産所得）が生じると、個人経営の場合、所得税と住民税がかかります。この所得は、収入から必要経費を差し引いたもの（損益計算）で、実収入（収支計算）とは若干異なります。
計算する上で注意しなければいけないのは、不動産の収入や必要経費をどのように扱うかということです。家賃は、通常翌月分を受け取ります。これを、今月分の収入にするか、翌月分の収入にするか。どちらでも良いのですが、税金の面で有利になるのは翌月の収入にする考え方。また、家賃が滞納されている場合はどうなるのか。経費扱いになる、ならないの基準・・・。
さらに、不動産所得が赤字の場合には、確定申告する義務はありませんが、他に所得がある場合、ない場合に関わらず、できるだけ申告（青色申告）した方が税金が軽くなる（戻ってくる）こともありますし、３年間の繰越により黒字の年の所得を減らすこともできます。

青色申告で賢く節税

こんな方におすすめです。

• 青色申告をしてみようとお考えの方
• 所得税、法人税の節税方法をお探しの方

不動産所得が赤字の場合には、確定申告をする義務はありませんが、青色申告をしておくと、この赤字は3年間繰り越しできますので、黒字になった年の所得税・住民税を軽くすることができます。給与所得から損益通算してもなお引ききれない赤字があるケースでも、青色申告しておけば、引ききれなかった赤字は3年間繰り越しできるといったメリットがあります。
さらに、経営規模が概ね5棟または10戸以上の事業的規模の場合で、賃借対照表等を作成して正規の記帳をしている場合は、65万円の控除が受けられます。（その他の場合は10万円の適用）所得が10万円・65万円未満の場合は、その金額までの控除となります。
また、事業的規模の場合、配偶者や生計を一にする15歳以上の親族などに給与を支払い、必要経費に計上できます。つまり、不動産所得を分割し、給与所得控除を受けることができます。
確定申告のやり方次第で、毎年の税引き後収入は大きく変わってきます。正しく節税を行いより豊かな生活を手に入れましょう。

所得税は「超過累進税率」、つまり所得が多くなればなるほど高い税率が適用されるため、不動産の賃貸規模が大きくなって所得も多くなれば、その分税金も増えます。そのため、個人でマンションを所有していると、節税出来る額が限られてしまい、ある一定規模になると、節税の限界がきてしまいます。
この所得税を節約する手段として、「不動産管理会社を設立する」という方法があります。法人にすることで、必要経費暑い回にできる費用の範囲も広くなります。個人申告よりは、法人申告するほうが、必要経費算入が認められやすい傾向があるためです。例えば、自宅を営業所として使った場合の家賃、会社で使った分の電話料金や水道光熱費などが必要経費となります。
このようなメリットはある反面、税金の申告が複雑になる点、気をつけなければなりません。ちょっとしたミスや勘違いで贈与税や譲渡税が発生してしまう可能性があり、帳簿もきちんと作成しなければなりませんので、専門家にお願いする方が良いでしょう。
また、その際は、不動産管理会社に詳しい人を選ぶことをおススメします。

賃貸住宅は、１５年を過ぎますと、税務上経費になる「減価償却費」が少なくなり、「借入金の利息」も少なくなります。

手取り金額よりも、確定申告上では多額の不動産所得が計上されます。

つまり、手取り金額は３００万円ほどしかないのに、確定申告をすると不動産所得が６００万円ほどになってしまうのです。

税金もかなり多額になります。

築１５年ほどのマンションをお持ちの家主さんとお話をしますと、家賃は下がるし、空室は埋まらない、儲からないのに、マンションの税金だけは、毎年上がってくる。
と嘆かれる家主さんが多いです。


デッドクロスとは、上記のように借入をして賃貸マンションを建築する仕組みは、減価償却費が減り、借入金の利息も減り、「必ず税金が増える仕組み」のことです。

資産パートナープランナーズでは、税金が増えて困っている人（デッドクロスになっている人）の対策のアドバイスを行っております。

対策として、
・賃貸住宅の売却や購入
・青色申告制度の活用
・法人化のご提案
・土地有効活用

さまざまな解決策があるのですが、その方に一番最適な対策をご提案させて頂いております。

税金が増えて頭を抱えている。そのようなお悩みがあるようでしたら、ぜひ、資産パートナープランナーズまでご気軽にご相談下さい。

こんな方におすすめです。

• マンションを建築して築１０年以上過ぎて、所得税がだんだん上がって困っている方
• 税金が上がってきて、節税をしたいけど、何から手をつけて良いかわからない方

相続税を安くしたい！

こんな方におすすめです。

• 資産を減らしたくないとお考えの方
• 相続税を軽減したいとお考えの方
• 現在の相続税額を知りたい方

相続対策の第一歩は、財産評価から始まります。相続が起きてから、うちにはいくら財産があるのかと調べだすのが一般的ですが、不動産をお持ちの方の場合は、生前からその内容を把握しておくべきだと言えます。 とはいえ、「亡くなると必ず想像勢の申告をしなければならない」とか「誰でも相続税を払わなければならない」と勘違いしている方がいますが、基礎控除などを考慮すると、実際は１００人中５人程度と言われています。まずは、相続税がどのくらいかかるのかを計算してみることから始めましょう。
土地という高額な資産をお持ちの地主さまの場合には、その５人の中に入る割合は高くなります。もしも、納税できる資金がない場合には、様々な対策を考慮していかなければなりませんので、どういった対策がご自身に合っているのか、何をどういう順番で進めていけばいいのかなど、詳しくご提案させて頂きます。

相続税のかかる「相続財産」には、被相続人から受け継いだ「本来の相続財産」と、相続税法によって相続財産とみなされる「みなし相続財産」の２つがあります。生命保険金は、この「みなし相続財産」とされ、相続税の課税対象となっています。
しかし、生命保険金は、被相続人が残された家族の生活の支えになるようにと保険料を払っていたと考え、相続税法は生命保険金の一定金額を非課税としています。

相続税評価額を下げるために賃貸建物を建てると、定期的に賃料が入ります。この収入が今度は相続税対策にマイナスに働きます。そこで、この収入をなるべく所有者本人に残さないようにするために不動産管理会社の設立という手段を使います。
この不動産管理会社は、家賃収入の中から一定の割合で「管理料」を受け取りますが、その割合は最大で20％までとされています。
家賃収入が100万円あったとすれば20万円までにしかならないので、対した節税効果はないだろと思いがちですが、実際は、家賃収入の中からローンを返済し、固定資産税を払い、必要経費を支出すると、残る額は30％程度しか残りません。
その中からさらに20％を管理料として不動産会社に払うわけですから、何もしない場合と比べると相当な節税効果となります。
ただし、お客様の収入、資産規模、相続人の状況などにより法人化すべきかどうかは変わってきますので、一度、診断をさせて頂きます。

贈与税とは、無償で財産をあげる「贈与」があった際にかかる税金のことです。
個人から1月1日～12月31日までの1年間に110万円を超える財産をもらった場合、贈与税がかかります。
ただし、以下の二つの条件時には贈与税はかかりません。

これを利用すれば、あなたが、子供1人と孫2人に110万円ずつ、1年間で330万円をあげても、誰にも、贈与税はかからないことになります。
通常の生活費と110万円を区別することが大切なのですが、「通常必要」な生活費や教育費は、必要なので使ってしまいます。一方、贈与されたお金は、使う時期は自由です。
また、どんなに「通常必要」と主張しても、子供が、それを使っていなければ、贈与です。
すぐに使わないお金をあげる場合には、何年にも分けて贈与する、子供や孫に分散させるなど、110万円の上限をうまく使ってください。
注意する点は、あなただけではなく、子供が110万円をもらったことを認識しなくては、贈与は成立しないと言うことです。