資産パートナープランナーズ通信

ペットのトラブルについて

2014.11.13 guest

皆さんこんにちは、弁護士の吉村洋文です。

今回は、賃貸物件におけるトラブルの原因として度々問題となる、

ペットの飼育についてお話したいと思います。

 

 

マンション等の集合住宅の賃貸借契約書には、賃借人のペット飼育を禁止し

これに違反した場合は、契約の解除事由になると定めるものが多く見受けられます。

 

このような規定は、借地借家法に反し賃借人に不利なものとして無効(同法30条)

になるのでしょうか?

この点、このような解除の条項は、ペットの悪臭や鳴き声から他の賃借人を保護する、

また、ペット飼育による財産的な不利益(建物内部が汚損される等)を防ぐというもの

であるため、一応の合理性が認められます。したがって、直ちに無効とまでは言えません。

 

 

 

もっとも、ペット禁止の条項が有効であることと、その違反による解除が

できるかどうかは、別の問題であることに気をつける必要があります。

なぜなら、ご存知の方も多いと思いますが、賃貸借契約が有効に

解除されるには、契約違反の態様が、賃貸人と賃借人との間の信頼関係を

破壊する程度に至らなければならないからです(これを「信頼関係破壊の法理」といいます)。

 

 

この「信頼関係破壊の法理」は、ペット飼育禁止に関する契約違反においても妥当します。

したがって、賃借人がペットを飼育するにしても、ハムスター等の小動物を檻に入れ飼育し、

部屋を汚さない、悪臭や鳴き声も出さないよう注意した場合と、室内犬を飼育した際、室内

の柱等を傷つける、室内で毎日のように吠える、糞尿のニオイが近隣の部屋まで漂うと

いった場合とでは異なるといえます。前者であれば、未だ賃貸人と賃借人の間の信頼関係は

破壊されたとまではいえないでしょうが、後者の場合には、かかる信頼関係の破壊が認められ

る余地は十分にあるといえるでしょう。

 

 

以上、賃貸借契約書におけるペット飼育禁止の特約に関してお話ししましたが、分譲マンションにおけるペット飼育禁止の管理規約に違反した場合はどうでしょうか。次回はこれについてお話ししたいと思います。

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