資産パートナープランナーズ通信

正当事由の有無について

2014.09.17 guest

皆様こんにちは、弁護士の吉村です。

 

 

今回も前回に引き続き、賃借人との契約終了に際して

必要となる「正当事由」(借地借家法28条)の有無について、

実際の裁判例を挙げながらお話したいと思います。

 

 

 

まず、事案の内容としては、

新宿に所在する3階建てビルを所有する賃貸人が、

当該ビルの1階部分においてゲームセンターを営む賃借人に対し、

 

 

当該ビルの老朽化が甚だしく、

これを取り壊して中層ビルを建築する必要があるとして、

立退料2億5000万円の提供を申し出て解約を申し入れたというものです。

 

 

この事案に対して裁判所は、

(ア)当該ビルは未だ老朽化が甚だしいとはいえないが、

他方、(イ)従前の経過より賃貸人・賃借人間の

信頼関係が完全に破壊されていること、

 

 

(ウ)借家権価格が2億2500万円と認められることを挙げ、

賃貸人が立退料として2億2500万円を提供することにより

「正当事由」は具備されると判断しました。

 

 

 

では、前々回にお話した正当事由の考慮要素

「①建物の使用を必要とする事情②賃貸借に関する従前の経過

③建物の利用の状況④建物の現況⑤財産上の給付」を当てはめてみましょう。

 

 

本件では、多額の資金を投下してゲームセンターの経営を続ける

賃借人において建物使用の必要性が相当程度認められます(①)。

 

 

その関係では、(甚だしいとはいえない)建物の老朽化(④)

及び賃貸人・賃借人間の信頼関係の破壊(②)は、

それ自体として正当事由とはならないものと考えられます。

 

 

もっとも、賃貸人は、鑑定評価書により算出した

借家権価格以上の比較的高額の立退料を申し出ており、

これにより、当該ビルでのゲームセンターの経営を辞めざるを得ない

賃借人に対して十分な補償がなされます。

 

 

このことを併せ考えれば、本件の考慮要素全体として

「正当事由」が認められると判断されたといえます。

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