資産パートナープランナーズ通信

「平成30年地価公示」と「原野商法」について

2018.04.03 guest

和田 清人(土地家屋調査士)

 

「平成30年地価公示について」

 

国土交通省が、平成30年地価公示の結果を公表しました。

 

最高額の銀座四丁目山野楽器前は、昨年からプラス9.9%の5,550万円/㎡。

4位まで銀座が占めてて、5位にようやく丸の内ビルディング。

 

インバウンド恐るべしですね。

 

大阪でも、今年初めて、ミナミがキタを追い抜いたみたいです。

 

1位は宗右衛門町の「クリサス心斎橋」。

  プラス22.5%の1,580万円/㎡。

2位は「グランフロント大阪南館」。

  プラス7.1%の1,500万円/㎡。

3位は心斎橋筋のコクミンドラッグの辺り。

  プラス20.0%の1,320万円/㎡。

4位は梅田の「大阪第一生命ビル」。

  プラス4.9%の1,080万円/㎡。

5位は「HEPナビオ」。

  プラス7.6%の1,030万円/㎡。

 

 

お金の流れからすれば、この傾向はしばらく続くんでしょうね。

 

 

【<公示地価>「ミナミ」が初めて「キタ」を逆転 商業地】

 

 国土交通省が27日公表した公示地価(今年1月1日時点)は、地方圏の商業地が前年比0.5%上昇し1992年以来26年ぶりにプラスに転じた。地方圏のうち札幌、仙台、広島、福岡の中核的な4市の商業地がプラス7.9%と高い伸びとなったほか、それ以外の地方も下げ幅が縮小した。再開発や、訪日外国人観光客の増加によるホテル建設などが増えているのが要因。地方圏は、住宅地を含む全用途でもプラス0.04%とわずかに上昇して下げ止まっており、全国的に地価の回復傾向が鮮明となった。

 

 東京、名古屋、大阪の3大都市圏を含む商業地の全国平均は、プラス1.9%と3年連続で上昇した。大阪府内では、訪日客で活気づく大阪市中央区の繁華街・ミナミにある商業ビル「クリサス心斎橋」が1平方メートル当たり1580万円と前年から22.5%上昇し、初めてトップとなった。これまで北区の梅田を中心としたキタが府内最高価格を独占していたが、初めてミナミが追い抜いた。

 

 地方圏の商業地は、中核4市の伸び率が前年から1ポイント拡大。それ以外の地方はマイナス0.4%と前年から下落率が0.5ポイント縮小した。県庁所在地の盛岡市、長野市、徳島市、松山市などが上昇に転じた。

 

 住宅地の全国平均はプラス0.3%で、前年のプラス0.02%から伸び幅が拡大。3大都市圏の住宅地はプラス0.7%で、伸び率は前年(プラス0.5%)から拡大した。地方圏は、マイナス0・1%と前年から下落幅が縮小。中核4市がプラス3.3%と前年(プラス2.8%)に続いて高い上昇率を示したことが寄与した。雇用や所得環境の改善に加え低金利が追い風となり、駅前など利便性の高い地域を中心に回復が進んでいる。

 

 商業地、住宅地、工業地などを合わせた比較可能な全調査地点(2万5705カ所)のうち、上昇地点数は41%を占め、10年ぶりに下落地点数(38%)を上回った。商業地の上昇率トップは、北海道倶知安町の35.6%。訪日客やリゾート関連の需要が押し上げた。同町は、住宅地の上昇率でも上位3地点を占めた。

 

(3月28日 毎日新聞)

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180328-00000003-mai-bus_all

 

 

 

「原野商法について」

 

続いて、原野商法についてお話していきます。

 

仙台で、公園用地の取得が難航しているようです。

原野商法で売買されたエリアが含まれていて、

「現地に行きたくない」と言う地権者もいるんだとか。

 

いろんな所で傷跡を残している原野商法。

公共事業の対象になってからクローズアップされるのも問題ですが・・・

 

ところで、境界確定せずに公簿面積で買い取るという選択肢はないんでしょうかねぇ。

地権者も手放したくてウズウズしているはずです。

 

柔軟な対応をお願いしたいですね。

 

 

 

【<海岸公園>半世紀前の土地売買が発端で用地取得難航 境界画定できず】

 

公園の中心部に広がる未取得の土地

 

 仙台市宮城野区で市が進める海岸公園の用地取得が難航している。1968~70年ごろに原野商法とみられる土地売買が行われたのが発端。一部の地権者に現地立ち会いを断られるなど隣地間の境界画定が難しく、30年以上滞っている。

 

 問題の土地は宮城野区岡田砂原の約9.3ヘクタール。貞山運河(新堀)の東、市南蒲生浄化センターの南側にある。所有権は格子状に85区画に細分化されている。

 

 開発業者が海辺の別荘地などとして分譲したが、上下水道や道路などインフラが整備されず放置された。市街化調整区域内で、保安林に指定されているなど、規制が影響した可能性がある。

 

 市によると、東北新幹線や東北自動車道の開通による土地の値上がりを見越し、現地を確認せずに投機目的で購入した人もいるとみられる。50年近くたち、相続で地権者が増えるなど土地の権利関係が複雑になっているという。

 

 73年以降、一部地権者から土地の取得依頼があり、市は87、94年度に全地権者を対象に、区画を確定するための境界立ち会いを実施したが、地権者の約1割が現地立ち会いを欠席し、いずれも不調となった。

 

 土地の帳簿や測量値が不正確なため、地権者から順次買い上げることはできないという。登記簿上の全面積は実測値の約3分の2しかない上、境界ぐいが設置されていない地点があった。

 

 現在も対象面積の約7割で境界画定の見込みが立たず、市海岸公園への組み入れは先延ばしとなっている。市公園課は「『現地に行きたくない』と言う地権者もいて、なかなか立ち会いが成立しない」と説明する。

 

 東日本大震災では大津波を受け、海岸の松林の多くが倒れた。国が植樹をしているが、対象面積の約15%で地権者の同意が得られず、モザイク状になっている。仙台森林管理署は「本来は連続して森林が形成されるのが望ましい」と話す。

 

(3月24日 河北新報)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180324-00000023-khks-soci

 

 

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