資産パートナープランナーズ通信

時代の流れが変化すると入居者が求めるものも変化する

2018.08.30 guest

 ~土地活用、不動産活用のこれから~

単に大家さんがマンションやアパートを貸しているだけの時期は終わりました。

 

今は求められているコンセプトを満たす賃貸や不動産の物件がトレンドになっています。企画力のある賃貸とはどのようなことなのか?

今回は企画力に注目してお話を進めていきます。

 

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雇用促進型マンションとは

 

商品通して得られる体験や経験をもとに、何かの目的をもって賃貸物件を選ぶことができるマンションやアパートが増えています

時代の流れが変化すると入居者が求めるものも変化するというのはそういう事です。

【入居者の価値観の変化】

入居者の価値観は「モノからコトへ」移り変わっているのです。

例えばどういうことかというと・・

 

商品そのものの価値

 

商品を通して得られる経験

 

体験

 

人間の集まり

 

同じ価値観を持った仲間の集まり

 

住まいや暮らし方に感動や体験を求め個性を持った家に住みたいといったものです。

 

シェアする、共通の目的を持った人たちが集う場所ということです。これらを網羅した物件を持つオーナーさんは、運用効率がよくなります。

 

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SNSも重要な発信情報源になっている

分譲/賃貸での情報収集はSNSやネットでの情報合戦となっています。

日本の人口が減少するにしたがって、上がり続ける空室率。

そんな世の中だからこそ、「マンションの企画が大事」になってきます。

 

ただ、建てればば人が入る時代は終わったのです。

 

賃貸経営も企画が大事、マーケティングが大事なので、若者や興味のある人々がどのようなものを求めているかオーナーもチェックする必要があります。

 

また入居者のターゲットを絞ることも必要です。

 

〇入居者ターゲットを細分化する

→独身かファミリーか社会人か学生か

 

〇男女の求める内容を把握する

→ファミリー広めの1LDKか、

女性マンションか

ホテル風かなど

 

〇趣味の集まりができる賃貸企画

→アウトドア、和、ペット、ガーデニング、バリアフリー

 

要するに賃貸物件のコンセプトを決めて貸し出すということです。

 

成功例には、音楽マンションなどがあります。

これは防音の作りにして、楽器演奏が可能なつくりになっているマンション。

ニッチな市場ではペット可能マンションに続いて人気だそうです。

 

時代に合った空室対策の方法とは、この企画力にあるといっていいでしょう。

 

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企画力のカテゴリー賃貸マンション例

【カテゴリーマンション】

 

・女性マンション・ホテル・音楽

・アウトドア・本・北欧

・クッキング・DIY ・和風

・シアター・ゴルフ・睡眠

・バリアフリー・アトリエ・カフェ

・サーフィン・バス・バイク

・ガーデニング・自転車・ペット

 

賃貸は、まずはじめに、「入居者ターゲット」を決めます。

どんな人に住んでもらうのか?

また、オーナーさん自身が住んでもらいたいと思うのは、どんな人か? ということを熟考してみましょう。

 

管理面でも管理しやすい、しづらいとあるものです。

できれば管理しやすく、入居者にも満足してもらえるマンションがお勧めです。

 

そのほうが満室にしやすく、結果的に利益につながります。

 

分析の仕方もちょっと見てみましょう。

 

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どのような入居者層に需要があるか? を見分ける

コンセプトを絞ってしまうということは、どんな人でも喜んで

住みたいと思える環境とは少し違うかもしれません。

 

しかし、そのコンセプトに需要があれば確実に部屋は埋まります。

 

先に成功した音楽賃貸もそうです。そういう人達の中ではニッチなマンションになり

常にそういう人たちの中では話題になるので部屋は埋まることになります。

 

【楽器演奏者のターゲット】

・男性

・平均30歳から上

・社会人が9割

・年収平均480万円前後

 

・演奏を考慮した設計や設備

・遮音性能

・演奏以外の住まい空間、コミュニティも考える

 

などのようなコンセプトに沿ってマンションを作り、賃貸として貸し出すのです。

 

もう一つ最近では当たり前になったペットマンションの例も見てみましょう。

 

【ペットマンションのニーズ】

 

ペットを飼っていない人口の3割近くは、マンションの規則で、飼ってみたいと思ってもペットが飼えないのが原因だそうです。

 

・夫婦(子供のいない)

・平均30歳から上

・専業主婦と夫の組み合わせ、ファミリーなど

・年収平均500万円~

・ペット飼育可能を考慮した設計や設備

・防臭、鳴き声の防音

・ペットの住まい空間、コミュニティ、ルールも考える

 

このようなコンセプトを満たすことで入居者を常につないでおくことができます。

 

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賃貸物件そのものに「コンセプト」をつける

ペットマンションや音楽マンションなどコンセプトを持った賃貸を提供しましょう。

 

子育てマンション=安全性

AIマンション=話しかけると自動的にやってくれる未来型マンションなども最近見られます。

 

こちらはあとで例をお話ししましょう。

 

また屋上菜園、コミュニティスペースのあるマンション(グリーン化)

コンセプト型シェアハウス、起業家育成マンションなども最近人気があるようです。

 

ダイエット/受験合格/英会話が習えるなどのマンションも最近出ています。

 

シェアハウス物件の選び方も実は、コツがあります。

 

オフィスビルの上をマンションにする、

広すぎるファミリーマンションや戸建ての空きを狙う、

町中の空き工場を賃貸に改造する、

アパート古い木造を改造するなどです。

 

外国人、民泊などに使うマンションも増えてくるかもしれませんがこちらは条例や法律に基づいた届け出も必要です。

オリンピックをピークに減り始めることも予想されるので、価格競争や安全面に考慮する必要はあります。

 

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AI式マンションとは

先ほどご紹介したAI型のマンションですがこのような仕組みがあったりします。

 

『埋め込み式スピーカー』

『カメラによる行動解析』

『様々なセンサー』でAIと直接コミュニケーションを取ることができる。

 

例えば、リビング、寝室、洗面所の3カ所にAIと会話をするためのスピーカーが設置。

このスピーカーに向かって、AIに呼びかけることでAIとの会話ができる。

 

例:「カーテンを閉めて」といった指示を出すだけで、カーテンが閉まる。

 

AIマンションには壁に設置された照明のスイッチなど、さまざまな接点にセンサーが埋め込まれているので電気を点けたいときに着けて、消したいときに消すことができます。

 

特に若い男性などには人気のようで、一時にはやったAIBOと一緒に暮らしているようなイメージに近いです。

 

あらゆる機器がネットにつながるIoT(Internet of Things、モノのインターネット)の登場で近年はAI(人工知能)の進化がめざましくなっています。

 

スマホにも必ず組み込まれているように、家全体をAIで自動制御して、より快適な暮らしを提供するAIとの共存がいまかなり注目されています。

 

「おはよう」と話しかけると…

寝室のブラインドが上がり、カーテンが開いて、照明がつくという生活。

これらはAIが毎日の行動をセンサーやカメラの映像を通じてAIが学習し、住んでいる人の特性をインプットして繰り返すことで、AIが居住者の好みを学習して、自動的に調整するようになることから始まっています。

 

・AIと対話するためのスピーカー

・行動を解析するカメラ・照明のセンサー

を通じてコンピューターと人間の共存ができるマンションがこれからは注目です。

 

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その他の面白コンセプト賃貸で空き室ゼロ

【就活をサポートしてくれるシェアハウス】

 

「地方の就活生を応援したい。」というコンセプトのシェアハウス

 

★地方の就活生がお互いに応援しながら就活に専念できる

★生活を共にしながら、社会に出てからの実際の仕事のイメージがつく

 

【ゴルフ好きが集まるシェアハウス】

 

★共有練習レンジで無料練習

★打席には、チェック用のモニターを設置

★ゴルフ雑誌等が定期購読できる

★コーチングプロを招いてのレッスン

★入居者パーティー

★マンション内のゴルフコンペ

など、人気の内容になっています。

 

【アウトドアができるシェアハウス】

 

★アウトドアをきっかけに交流を持つことができる。

★アウトドア初心者でも一からアウトドアを学べる。

各人が得意なアウトドアを教えあったり、

仲良くなった仲間とアウトドアに出かけたりすることを促す。

 

【鉄道好きが集まるシェアハウス】

 

鉄道模型愛好家のためのシェアハウスで

共用ラウンジのテーブルの下から、向こう側まで一帯を鉄道模型が走り続けている。

 

シェアハウスでは入居者さん同士のコミュニケーションを重視したコンセプト作りや内装のデザインがポイントとなるため、リフォームする際には、特にその点に注意が必要です。

 

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シェアハウスは企画や設計はリビングがポイント

企画・設計段階で、リビングに集まらざるを得ない状況を作ることはとても大切です。

 

そこで生まれる会話やコミュニティがあとあとの口コミでも聞いてきます。SNSの発信場所もリビングから生まれることも多く、集まりやすいリビングになる仕組みを作り込んでおきましょう。

 

ハード面(建物)を整備することで、人が集まりたくなる空間を作ります。

日常のコミュニティが楽しくなるような仕組みや設計をすることも大事です。

 

企画のポイントとしては

外装デザインよりも内装デザインを重視する、

内見者を物件に案内する際、内装デザインやコンセプトに共感して決める人が多いのもこの「コミュニティ型賃貸」の特徴です。

 

【よくある賃貸住宅】

・白の壁紙

・茶系の床材

・普通の照明

ターゲットとなる入居者の『生活』を意識したデザインで差別化を図るようにするには上記のような造りにしないことも大切。

間接照明を用いる部屋を作るなどのおしゃれさも。

 

【広く見える間取り】

間取りを広くする工夫をすれば集まりやすい賃貸のデザインとなります。

水廻りを一面にかためた「スタジオタイプ」などもデザイン的には有効です。

横に広がる空間としてはリビングとバルコニーの一体化などでドッグランができるような

造りも入りやすさを誘います。

 

間仕切りの工夫により、2つの部屋としても1つの部屋としても使えるような間取りもよいですね。

キッチンの使い勝手においては

■ダイニングの省スペース化

■無駄な空間となる廊下がない

など、空間の使い方を自由に使えるようにしておくとよさそうです。

 

間口を広くとることで、広く感じられたりします。

 

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厳しい賃貸市場で勝ち残るためにすることポイント

市場調査・・・・

① 「需要と供給」のバランスを調べる。

② 「入居者ターゲット」を想定する。

③ 「適正家賃」、「空室率」を算出する。

 

プランニング・・・

市場調査に基づいた(ターゲット・㎡数・間取り)

図面作成。

 

投資分析・・・・

資金繰り表を作成して、収益性と安全性を見る。

→ 10年先、15年先の「投資分析」と「出口戦略」を見る。

 

設計・建築・・・・

差別化の建物を作る。

(デザイン、カテゴリー、コミュニティ)

 

経営管理(経営目線) ・・・

資金繰り表の作成・投資分析・税金計算と立案運営を図る。

 

出口戦略(投資目線) ・・・

10年、15年先の売却戦略も考える。

どんな入居者層が存在するのか、属性、性別、年齢、ライフスタイルなどをポイントに細分化することが大切です。

 

例えば…… 単身の社会人が見る目線では

オートロック、TVモニター付インターフォン、2口コンロのシステムキッチン、浴室乾燥機、温水洗浄便座などを見ているそうです。

ウォークイン・クローゼットや宅配ボックス、靴の乾燥機やワイシャツクリーニングなどの設備があるとなお、良いそうです。

 

ファミリー層では・・・

新婚層をターゲットとした広めの1LDKは需要が高い。

40m2以上で、ウォークインクローゼットなどの収納が豊富。

 

これからの賃貸物件は、ただのハコではありません。

価値を付けなくてはいけない、という事を覚えておきましょう。

 

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特徴のあるマンションのメリットや安全面を重視したつくり

中庭や庭のあるマンションは次のような理由で人気があります。

1.プライバシーを保った自由なスペースを庭に見いだせる。

2.自然光を取り入れやすい。

3. 窓からの通気が良い。

4. 季節を感じることができる。

 

【ガレージ付き賃貸マンションのメリット】

 

・一度入居が決まれば長く住んでもらえる

・屋内にすることで車好きが集まってくる

・狭小の変形地で建蔽率を最大限使える

・ニーズがあるため計画段階で満室になる

・防犯面(車上荒らし、盗難対策)でほかの共同駐車場より安全

 

などの理由によります。

 

【免震マンション】

・家具転倒などによる危険を回避するつくりや

配管等の損傷も避けられ、速やかに日常生活に戻ることを可能になる作り。

 

・損傷が最小限で済むため、資産としての価値保全になる

 

厳しい賃貸市場で勝ち残るためには、オーナーや家主は厳しい経営を迫られることに

今後なってきます。そのために家賃を安く出して泣きを見るよりも、あちらから興味があってこのマンションやアパートを借りたいという風にしなければいけません。

 

物件のコンセプトを明確に打ち出し、コストパフォーマンスを上げていく必要があるのです。コンセプト型シェアハウスが増えつつある背景はこのようなことも関係しています。

 

シェアハウスは単なる共同生活の場所ではありません。

同じような趣味や嗜好をもつ人々や、目標を同じくする人たちが集うことで、生活にコミュニケーションと刺激をもたらすことができることが一番大きな糧となります。

 

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【起業家を育成するシェアハウス】

 

入居できるのは会社設立済みの起業家や企業予定のあるベンチャー個人事業者のみ。定期的にベテラン経営者を招いて勉強会を開催したり、お互いの仕事においての刺激を与えあえるシェアハウスも人気です。

 

真剣な起業家同士だからこそ、情報交換の質も高まり、新しいことへのコンセプトも深まっていきます。

 

【ダイエットができるシェアハウス】

体重で家賃が決まるダイエットシェアハウスなども実はあるようです。

これはみなさん、燃えているようで

体重次第で家賃が増やされてしまうのは困る!ということで減らすことに一生懸命になるということです。

 

例えば

★入居時・・・38kg以下の人は3万8千円〜でよい、40キロ台は4万円、

50kg以上の人は5万円でスタートといった具合です。

 

★入居後・・・体重1kgあたり減らすと、家賃1,000円引きとなる

 

★月1回の無料エステが付く

 

★3か月ごとに正式な体重測定がある

 

★体重の増減によって翌月から3か月間の家賃が決定される、

 

などユニークなダイエット賃貸が人気を呼んでいるようです。

 

このほかにも、男性の筋肉増強マンションやご年配の方向けの

相続税対策や老後の過ごし方をアドバイスしてもらえるマンションなども人気のようです。

 

まとめ

メンテナンスの手間を減らし、住む人にいつまでも愛されるマンションであることだけでは今は賃貸が満室になりにくい世の中です。それぞれのコンセプトをもって住んでいる人にハリを与えるマンションづくりは大きな課題です。

 

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