資産パートナープランナーズ通信

土地を相続するのですがどのようにすればいいでしょうか?

2018.12.09 guest

土地を相続するようなシチュエーションは、大抵の場合、親や配偶者が亡くなったときでしょう。闘病生活の末に亡くなってしまったり、突然の事故で亡くなってしまったりと理由は様々です。昨日までは一緒にいたのに、命の儚さとでも言うのでしょうか。いつまでも悲しみにくれているわけにもいきません。残された私たちの生活は続いていくのです。

 

身近な人が亡くなった後は、処理しなければいけない手続き書類が思いのほか多く、目まぐるしく時が過ぎてしまいます。そして我に返ったとき、悲しみが波のように押し寄せてくるのでしょう。それでもまだやるべきことはあり、そのひとつが相続問題です。

 

土地を含めた故人のすべての財産や権利、義務は相続しなければいけません。ややこしいからとつい後回しにしてしまいがちですが、相続税の手続きには、申告期限が設けられており、過ぎてしまうとペナルティーが発生してしまうなど、何かと不具合が多いものです。

 

その他、生前贈与などで土地を相続する場合もありますが、今回は身近な人が亡くなったあとの相続について考えてみたいと思います。

 

手続き書類はそんなにあるの?

 

土地相続の流れ

土地の名義人が亡くなった場合、遺言書がない限りその土地は自動的に相続人のものとなります。

 

相続人が相続するためには、土地の名義人が亡くなったことを証明する必要があるので、法務局へ行き、登記事項証明書を発行し、土地が誰のものなのかを明確にし、土地の名義人が亡くなったことを証明できれば、その土地は相続人のものになります。

 

①誰が相続するかを決める

相続人が1人ではなく、何人かいれば、全員が相続人となる共同相続人となり、共有の土地となります。一般的には共同相続人が、誰が相続するかを話し合います。

 

相続で土地を取得するとなると、確認したいのが遺言者の有無です。もし、亡くなった人が生前に遺言書を書いていれば、その遺言書通りになります。

 

遺言書がなければ、遺産分割協議という共同相続人で話し合う会を設け、誰が相続するかを決めます。協議の結果は遺産分割協議書という書類に残します。

 

②土地の名義変更をする

誰が相続するかが決まると、次は土地の名義変更をする必要があります。遺産分割協議で作成した、遺産分割協議書をもとに登記を行い名義人を変えます。この手続きを踏み、相続人は土地を相続したことになります。

 

③課税対象の税金について

相続税は、亡くなった人の全財産の合計をもとに計算します。

 

以上が、土地を相続するときの一連の流れです。税金についてさらに詳しく見てみましょう。

 

誰のモノ?

 

相続税や所得税はどうなりますか?

土地を相続したら、気になるのが税金のことです。

 

現金や株式などと違って、今すぐ換金できない土地は、どれだけの価値があるのかが分かりませんし、調べるにも時間と費用もかかります。その評価額で税金も変わってくるとなれば、急いで取り掛からなければいけないと分かっていても、どこから手を付ければ良いのかも分からないというのが実情でしょう。

 

しかし、申告が後回しになり、ペナルティーが発生してしまったという事態だけは避けたいものです。この2つの税金に関して端的に言うと、所得税はかかりません。相続税はある一定の金額を超えるとかかります。

 

相続税のしくみ

相続税は、亡くなった人(被相続人)の財産の合計が基礎控除額を超えた場合にかかります。相続税の基礎控除額とは、遺産総額のうち非課税になる額のことです。

 

基礎控除額は、3000万+600万×法定相続人の数 で計算することができます。

 

法定相続人というのは、民法で定められた相続人のことです。配偶者は常に相続人となり、被相続人に子がいれば、配偶者と子が法定相続人となります。

 

たとえば、配偶者である夫が亡くなったとしましょう。夫・妻と子が2人、合計4人家族だった場合、夫が被相続人となる法定相続人は、妻と2人の子の3人です。

 

計算式に当てはめると、3000万+600万×3=4800万円となり、基礎控除額は4800万となります。

配偶者である夫の遺産総額が4800万円以下の場合、相続税はかかりません。

 

所得税は、所得が発生した場合にかかる税金のことです。

 

たとえば、品物を1億円で売ったとします。仕入れが6000万円だったとしたら、その差額の4000万円は儲けとなり、所得が発生し所得税が課税されます。相続は利益を得ることではないので所得税はかからないのです。

 

相続税と並んで忘れてはいけないのが、登録免許税がかかることです。次に土地の名義変更の手順と合わせてまとめました。

 

税金か?

 

土地の名義変更はどうすればいいですか?

土地の名義変更は、遺産分割協議書・原戸籍などを揃え、法務局へ不動産登記の申請をし、法務局の審査を待って完了となります。ここで必要なのが、登記をするときの登録免許税です。

 

登録免許税は、税率が決まっており、土地の固定資産税の評価額の1/2×2% で算出できます。

 

たとえば、固定資産税の評価額が4000万円だとすると、4000万円×1/2×2%=8000円となり、登録免許税は8000円ということになります。相続税と合わせて忘れてはいけない税金です。

 

持ち主が確定!

 

遺産分割の大変さを解消するために

相続問題はそれまで良かった家族でさえ、険悪になってしまったり、疎遠になってしまったりと、何かとトラブルのきっかけになりやすいものです。

 

相続人はみな家族の一員である前に、一人の人間です。お金が絡んでしまうと思わぬ行動に出てしまうこともあります。できるだけ円満に解決するにはどうすれば良いでしょうか?一番良い方法は、遺言書を作成することです。

 

遺言書がなかったために、トラブルになったケースを見てみましょう。

 

H3<法定相続分を勝手に登記してしまうことで生じる摩擦>

相続は、被相続人が亡くなったと同時に相続人が共有することになります。それが複数いる場合は、共同相続人です。共同相続人が共有する割合は法定相続分といって、民法で定められています。(民法900条)

 

たとえば、亡くなった人の配偶者が妻、2人の子どもがいた場合、配偶者である妻が1/2、子ども2人はそれぞれ1/4ずつという割合で自動的に共有することになります。

 

ある4人家族の父親が亡くなりました。その父親の妻と、子ども2人の家族構成です。妻は被相続人の夫が残した土地に立っている家に住んでいます。その土地と家は共有のものであるので、遺産分割協議を開くつもりでした。

 

しかし、1人の子どもは、父親が亡くなったあと、すぐに法務局へ行き、1/4を自分のものとして登記しました。この登記に必要なのは、自分が相続人であることを証明する書類のみで、他に用意する書類はなく、民法で定められる通りに相続することができます。

 

そのように相続した1/4の土地を誰かに売り払うことはできるので、共有相続人である妻は安心して住めなくなります。というのは、その売り払ってしまった1/4の土地代を不当に釣り上げて、妻に売りつけようと考える人が現実にいるからです。

 

もし遺言書があれば、土地の1/4 だけを相続される事態は避けられます。仮に勝手に(もちろん合法ですが)登記する人がいてもこれを抹消し、遺言書によって受遺者が相続したことを登記できます。

 

家族であっても、長年の関係性から思わぬ方向に転ぶことはあります。そういった面を見ないで済ませるためにも、遺言書の作成は必須と考えた方が良いでしょう。

 

トラブルを防ぐには遺言書!

 

兄弟間の思惑のズレから生じる摩擦

故人が遺してくれた財産を分けるとなると、相手の本性が見えたり、自分の欲望の深さを思い知ったりと、思わぬ形で神経をすり減らしてしまうものです。計らずして対立してしまったなどと悲しい結末にならないためには、専門家に頼ることは、申告期限までに円満に解決するための確実な方法です。中でも税の専門である税理士は申告をスムーズにいくようにする導くエキスパートです。

 

ある男性は、相続税対策のために賃貸マンションを建築中に、亡くなってしまいました。

 

その男性には2人の息子である長男さんと次男さんがいます。次男さんは喫茶店を経営しており、その敷地は被相続人のである父親と長男の名義の土地です。長男は次男から地代を要求し、次男はこの機会に自分のものにしたいと考えていました。

 

2人の相反する思惑は対立し、遺産分割協議は平行線です。申告期限は逝去後10ヶ月以内となるので、仲裁に入った税理士は相続税法やそれぞれの心情を様々な角度から精査し、その家族が一番幸せになるための説明や説得を試みます。

 

しかし、納得できない次男さんは弁護士に相談するという方法を取ります。弁護士も法のエキスパートですが、税理士と弁護士の違いは明確です。

 

税理士は、会社経営や相続に関する相談に対して会計、税法、数字に基づいて適切なアドバイスなどを行います。対して弁護士は、同じように法律に基づき様々な分野を扱いますが、揉めごとが起きたときに、法律を駆使して解決する立場です。

 

円満な財産相続を実現するために何度も相方の主張を聞き、互いに妥協できる落とし所をさぐり、最後に合意できるように仲立ちすることになります。

 

申告期限は動かしようがありません。スムーズで平和な遺産分割を実現するために、遺言書の作成と信頼できる税理士と関係性を築いておくことが大切です。

 

まとめ

ここでは、被相続人が亡くなったあとの相続のケースを取り上げました。生前に相続する贈与という形もあります。その場合は、相続税ではなく贈与税というものがかかり、相続税に比べて高い税率が適用されます。

 

生前に贈与した方が税金対策になったり、亡くなってから慌てずに済んだりと良い場合もありますので、いろいろな面から精査してみましょう。その際は必ず相続贈与問題について経験のある税理士を探しましょう。

 

相続はパターンも多く、曖昧な部分もあり、税理士でも間違うことがあると言われるほど難しい問題です。実は相続問題には多くの税理士は常日頃携わっているというわけではありません。

 

税理士であっても、圧倒的に相続税申告の経験が少ない税理士もいます。信頼できる税理士さんとは言っても、すぐには分かりません。問い合わせのときに、単刀直入に相続問題の経験数による実績などを聞くことも、スムーズで平和な解決を得るためには大切です。

 

 

 

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