資産パートナープランナーズ通信

空き地を活用するにはどうしたらいいですか?

2018.12.11 guest

不動産投資を考えたら、最初に浮かぶのがマンション経営などでしょうか。需要があり、かつ条件が揃えば継続的、安定的な収入に繋がる家賃収入は、価格の流動性が低く、価格の流動性が高い株式投資などよりも人気があります。

 

せっかく持っている土地なら、なおさら空き地にしておくのはもったいないですね。持っているものを最大限に有効活用することも、投資マインドを鍛えるために必要なプロセスになります。

 

しかし、「空き地を活用するために不動産投資をする」という安易な考えは、失敗を招きかねません。空き地を活用することが、必ずしも投資の成功へと導くとは限らないからです。

 

空き地といってもどのような土地なのか、どこにあるのか、という条件から土地の評価は変わります。マンションを建てることを考えるなら、なおさら土地の質は重要になってきます。

 

特に近年頻発している自然災害に対応できることは、不動産を選ぶうえで、今後大きな判断材料となるでしょう。

 

空き地活用という行動においても様々なプロセスがあります。必要なのは、知ること、学ぶことを経て、判断するという意思決定を鍛えることです。不動産投資を含めたあらゆる投資活動に、誰かに決めてもらうという概念はありません。

 

今回は不動産投資をするにあたり、広義においての空き地活用を考えてみたいと思います。

 

有効活用はどうすればいい?

 

マンションを建てるのに適した土地は?

マンションを建てるのに適した土地の最大条件としては、立地が良いことです。

 

これは絶対です。立地が良い場所でなければ、どれほど豪華なマンションを建設したとしても借りる人が少なくなり、経営は苦しくなってしまいます。

 

また、いくら立地が良くても、その地域のニーズに合ったマンションでなければ借りては現れません。地域のニーズを調査し、どのような人が住んでいるのかを把握したうえで、どれくらいの規模のマンションを建てるか、どんな間取りのものにするのかを計画することが大切です。

 

駅から近いとファミリー層でも単身者でも借りてはいると思われますが、部屋の専有面積を考慮しないと借り手がつかないかもしれません。

 

駅からはバス便だけれども、学校区が非常に良い場合は、立地が悪いとも言えません。子育て世代のファミリー層であれば、借りてくれる人は多く存在するからです。

 

また、同じようにバス便でも商業施設が近くにある場合も同様です。しかし、この場合は、間取りが大きいとか、セキュリティーがしっかりしているなど、他のマンションと違うという強味を持つ必要があります。

 

将来を見据えることも大切です。現在の街の様子は決め手の判断材料ですが、数年後に向けた都市改革計画による街の発展計画があるか、老人人口が増え町自身が勢いを失くしてしまうかなど、先見の明を持つことも必要です。

 

街の将来も予測しないとね!

 

田舎の土地にマンション建設は無謀?

開発計画のある都市部にのみ、不動産投資の需要と勝算があるのかというと、そうではありません。都心より離れた郊外、すなわち田舎でも勝算はあります。人の出入りが少ない田舎では、賃貸としての需要を見つけるのは難しいのが事実ですが、わずかであっても、都市部とは真逆の需要が転がっている場合があります。

 

たとえば、通勤時間が長くても空気の良い所で暮らしたいという人もいるでしょう。そういう人たちは稀でも、そのゾーンに焦点を合わせたマンション建設という計画が立てられますね。

 

都心部のマンションは土地が狭いこともあり、少し窮屈に感じます。反面、田舎は土地が広くマンション一室にかけられる広さも大きくなります。それを特徴としたマンションづくりをするのも1つのアイデアです。

 

田舎と言っても、生活設備の整っていない山奥、農林水産業が行われている、などそのイメージは曖昧です。田舎でマンションを建てるのに適した土地の条件として、インフラ整備が最低限あること、市街化調整区域外であることです。どのような地形かを確認しておくことも大切です。田舎は整備されていないことが多く、でこぼこの土地は造形などの整地費用も掛かる場合があるからです。

 

農地法という農地が減ることを防ぐために、マンションなどを建てる場合は、地目を変更する必要があります。田舎での土地利用は厳しい面も多いですが、ひとつずつクリアしていければ大丈夫でしょう。

 

田舎にも勝機あり!

 

投資と借金

空き地活用には様々な方法があります。どれもこれも1つの方法であり、正解はありません。

 

不動産投資をする目的は利益を得ることですが、この不確かな利益を得るための努力は並大抵のものではありません。

 

もともと土地があり、資金がある人が戦略的に不動産投資をするのには、さほど苦労することはないかもしれません。しかし、不動産投資は経営のひとつであり、競争に負けることがあり得る世界なのです。

 

利益を得るために不動産を購入し、マンション経営を始めることは、資産を殖やすための手段です。しかし、そこには立ち止まって考えるべき要素があります。

 

人間の心理について興味深いお話を聞きました。

 

パチンコに負けると思って並ぶ人はいません。7~8割は当然負けるのですが、全員が勝つつもりで並んでいます。2~3割しか勝てないというリスクを背負いながらも、勝とうと思って行くのです。

 

それはローンを組んで不動産を買うことと同じ行動です。最近の不動産のオーナーは、借金を背負うことのリスクをほとんどの人が持っていない印象があります。

 

それは借金への考え方にあるようです。一般的に借金を持つ人は、死に物狂いで返そうとなるのが心理です。投資と名を変えた借金ではピンとこないのかもしれません。いつか自分のものになるという夢を抱きます。これは負債と資産のバランスが取れていないという現実を直視できていない表れとも言えます。

 

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処分して現金に換えた方がいいの?

もともと所有する土地であっても、大変な苦労をしてまで有効活用しようと思わず、手放すことも結果的に資産を殖やすことに繋がります。

 

マンション経営に付随する様々な問題は、金額に換算しないとしても、ストレスという負債を増やすことになったり、管理という面で、必要経費が思わぬところで跳ね上がってしまったりとマイナス要素が目立つからです。

 

大変な思いをしても、確実な利益を獲得できずにいるのであれば、売却という選択に間違いはないでしょう。借金をするなら売った方が良いというのは、不動産投資への新しい見解です。

 

不動産投資に固執せず周りを見渡せば、様々な投資方法があることが見えてきます。そのひとつに、国債の購入があります。日本にも国債がありますが、今注目を集めているのがアメリカ国債です。アメリカ国債は、国別の信用格付けランクでも、日本より上位にあり、利回りが高く、信用度も高いというのが特徴です。

 

他国にも国債はありますが、カントリーリスクなどを加味し、総合的に判断すると、アメリカ国債購入は非常に良い選択になるのではないでしょうか。

 

このように、お金を殖やす方法は不動産投資以外にもあるのです。投資を始めると、なぜかその対象に固執してしまい、視野が狭くなりがちです。結果的に選択肢が一択になってしまうという悪循環を生みます。

 

 

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借りてくれる会社を探すのは?

マンション経営は、入居者がいなければ利益どころか負債を抱えることになります。マンションを丸々一棟借りてくれる会社があるという都合のよい話はなかなか転がっていないのが現実です。

 

マンションの入居者を探すという観点で戦略を立てることは、空き地活用を決めた最初の段階で立てることが大切です。計画が上手くいけば、安定的な家賃収入を得る基盤も整えられるでしょう。

 

立地や環境の条件を極限まで良くすることは、入居者に快適に生活してもらうために必要な活動です。マンションが完成し、入居者を募る段階では宣伝することが大切です。

 

不動産投資でマンション経営するなら、マンションの稼働率を100%にあげることが目標です。空室があるというのは、損失の状態です。そのような状態をつくらないという覚悟が必要です。

 

宣伝のための広告を出すことは、素人には難しいので、マンションを満室にするために努力してくれる不動産会社との連携が有効手段です。その際には、マンションの稼働率についての希望をきちんと理解してもらうことが重要です。

 

不動産会社は、様々な案件を抱えています。その中で自分のマンションをアピールしてもらわなければいけないのです。マンションの存在を知ってもらうために、生きた情報を発信するのが、不動産会社のスタッフです。マンションを1棟借りてくれる会社を探すのが無理なら、プロモーションに力を入れるべく、有能な不動産会社を探しましょう。

 

宣伝広告も必要です。

 

売れない土地を行政に寄付するのは?

売れない土地は、何か問題があるから売れないのです。

 

その土地が市内であったり、都市開発に好影響を及ぼす条件であったりすれば、行政は受け付けてくれると思います。しかし、所有することが負担となり、行政に寄付するというのであれば厳しいかもしれません。

 

気を付けておきたいことは、丸投げするために寄付するという考えに至らないことです。住宅を建てることや商業都市として再開発する需要が見込めなくても、資材置場などで活用する行政があるかもしれません。

 

本当に需要があり、誰かの役に立ってこそ寄付としての意義が生まれます。持っている土地の特徴やメリットなどをきちんとプレゼンし、行政が必要だと認めるのであれば、寄付することは、社会へ貢献することにもなり、投資以上の価値を見出すでしょう。

 

売却とは違う方法ですが、手放すという意味ではこちらも有効な空き地活用となるでしょう。

 

まとめ

空き地を有効活用するためには、非常に多くの労力を要します。

 

うまく活用できれば問題ないのですが、利益を得ようとすると難しいのが現実です。

 

マンションの場合は、入居者がいなければ収益がゼロという分かりやすい構造となっているため、入居者獲得には万全の策を講じなければいけません。

 

土地を所有する経緯は様々で、そこから収益を得ようとする目的も方法も様々です。

 

短期で取り組むのか長期で安定収益を目指すのかでも選択肢はすいぶん変わります。

 

空き地活用の活用方法は、必ずしも所有が前提ではありません。マンション経営で頭を悩ませる前に、多方面に視野を広げ、最終目的である資産を殖やすための方法を考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

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