資産パートナープランナーズ通信

築50年のマンションですが、建て替えた方がいいのでしょうか?

2019.06.10 guest

建物の耐用年数はいくつかの指標がありますが、法定耐用年数で言えば、一般的なマンションの寿命は47年です。定期的な検査やこまめなメンテナンスの有無により寿命は前後します。

 

50年だから今すぐ建て替えが必要というわけではなく、建物の現在の状況はどうなのかで判断します。しかしながら、築50年という長さを考えると、近い将来に必然的に建て替えの必要性に直面するでしょう。今このタイミングで存在するマンション経営の可能性を探ってみましょう。

 

50年も過ぎれば建て替えも…

 

収入が入ってこないリスクを考える

建て替えを少しでも考えたらまず浮かぶのはお金のことでしょうか。もちろんその他にもたくさんの問題が発生しますが、どんな問題にも少なからずお金がかかります。まずは金銭面の把握をしましょう。

 

マンションに人が住んでいる状態なら、現在の収入がなくなることは明白ですが、その住人たちの生活の保障、解体費や建築費などです。単純に収入が入ってこなくなるリスクだけではなく、それに付随する問題による発生するお金についても考えなければいけません。

 

また立ち退きにかける労力や、完成後の新たな入居者を募るという手間も、広義にはリスクと捉えることができます。建て替えを考えたら、まずトータルコストや心理的コストを出してリスクを把握しましょう。

 

まずは、金銭面ですね!

 

建て替える予算の半分くらいで他のマンションを買えないか?

リスクを抱えてまで建て替えは必要なのかという疑問が湧いてきます。

 

前述したトータルコストがどのみち掛かるのであれば、その半分くらいの費用で他の収益物件を購入した方が賢い投資である気がしませんか?今は建物を壊さないという社会風土があり、良い物件も探せば見つかります。

 

売却を考える

金銭面のリスクを目の当たりにして大切なのは、発想の転換です。

 

築50年のマンションを所有していて、今後どうしたいのかはそれぞれ違いますが、所有にこだわらないのであれば売却することを考えてみましょう。

 

今のマンションのスペックで売ることができないかと考えるのです。どれだけの価値があるのかを知ることも出来ます。

 

マンション投資というのはインカムゲインとキャピタルゲイン、そして減価償却をうまく使いながら資産を構築していくものです。

 

多くの地主さんはマンションという一種のコレクションを増やしていくことが仕事という感覚になっているのではないでしょうか。それゆえにそのコレクションにこだわることで、自ら縛られているような節があります。マンション経営の目的を一度おさらいするきっかけにしてみてはいかがでしょうか。

 

本来は、減価償却のメリットがある期間内で、物件を入れ替えて一ことが資産形成の基礎となります。仮に築0年であっても買い手を見つける労力は、建て替えのリスクを背負うより軽いのではないでしょうか。

 

いつかは売却をするという計画があれば、それまでは再投資(建物のメンテナンスなどの支出)をすることでマンションの質を保ち、価値を落とさないように努めることも大切です。

 

計算すると買い替えの方がよい場合も!

 

不動産投資を甘く見ない

「建て替えは事業と捉える。」

 

前述したように建て替えには相当の金銭的リスクを伴います。本当に建て替えは必要か?と疑問を持ちあらゆる可能性を模索するのもオーナーの仕事なのです。

 

マンションオーナーは経営者として売る、売れるタイミングを把握するべきなのです。不動産市況を探ればある程度の予測はできますし、物件を売った方が良い時期をデータからはじき出すこともできます。

 

そういったデータをベースに次の買い手が買いやすいタイミングを掛け合わせ、物件の運営計画を立てておくことは不動産投資をする上で非常に重要なタスクです。

 

しかしながら、多くのオーナーからはそういった経営者としての心構えというものが見受けられないという現実があります。

 

築50年のマンションを所有し、入居者がおり、収入を得てきたのであれば、それなりのノウハウも身につき、無理難題も越えてきたと思います。しかし将来設計や今後の運営方針、市況の動向などを予測ができずに、築50年の建物の扱いが決められないのは、今後が心配です。

 

 

見えないモノ・コトを重視する

一概には言えませんが、日本人は見えないモノやコトにお金を払わない傾向にあります。

 

分かりやすいのはコンサルティングにお金を掛けないことでしょうか。コンサルタントは経営における課題を様々な観点から解決に向け、ベストな助言をしてくれる人ですが、こういった形のないサービスは、有形のものについた付加価値だと捉える方が多いのです。

 

経営とは答えがひとつではなく、状況やタイミングにより左右されるものなので、それなりの経験や分析する能力が必要です。変動しやすい社会情勢や不動産市況をがっちりと把握するには、専門的な知識やノウハウを持った人物の助けは必要不可欠なのです。

 

マンション経営に限らず、コンサルティングという無形の価値を重視し、その部分にお金を使う(支出する)こともひとつの投資と言えるのです。

 

まとめ

不動産投資におけるマンション経営は手段が無数にあり、目的や環境によっても変わります。最終的に何に重きを置くかを考えると必然的にやるべきことが見えてきます。

 

リスクを想定し、回避する術、タイミングを見極める力を磨き、要所要所で正確な判断を下したいですね。

 

今回は50年という節目でしたが、マンション経営に必要なことは先々までの運営計画を練っておくことです。

 

そして普段からメンテナンスに気を遣い、必要な支出は惜しみなく出し、入居者への配慮を忘れないことは、直接的な投資活動とは思えなくても、不動産価値として生きてきます。

 

投資の幅を知り、有形無形にこだわらず価値を見極める力を身につけたいですね。

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