資産パートナープランナーズ通信

新築マンション投資で失敗しない3つの基礎知識

2019.06.04 guest

土地活用でマンション投資は、最近非常に多い選択です。持っている土地をどうにか活用したい方、相続対策をしたい方と動機は様々ですが、やみくもにマンションを建てるにはリスクが大き過ぎます

 

確実なリサーチと慎重な判断が求められます。今回は持っている土地にマンションを建てて、経営するケースのポイントを考えたいと思います。

 

 

利回りについて

土地を所有していて、その土地に新築マンションを建てて経営するのであれば、土地と建物のセットで考えて利回りを出すようにしてください。

 

ハウスメーカーなどの利回りは、建てた時の賃料の合計を建築費で割ったもので算出してきます。土地をあらかじめ所有している方は、土地の値段、または評価額という概念をなくしている方がほとんどです。よって利回りは高く感じ、マンション建設に踏み込みます。

 

仮に土地値を建築費に土地活用の利回りを出したときを8%としましょう。しかし、土地を入れたら著しく下がってしまうのが利回りの真実です。

 

ハウスメーカーなどの営業さんは、契約を取ることが仕事なので、投資のメリットを語ります。デメリットだけではないのが投資であり、必ずしも間違いではありません。

 

しかし、土地活用のために新築マンション経営を考えるオーナーに、メリットだけを話すのはフェアではないでしょう。

 

デメリットはあるが、そこにどのような付加価値をつけていくかということが、今後の課題になっていくのではないでしょうか。

 

新築マンション投資へ踏み込む前に様々なメリットとデメリットを想定し、どのリスクを取っていくかを考えることが大切です

 

ディメリトは話しているのか?

 

管理会社の選び方

管理会社を選ぶというより、人を選ぶことが大切です。

 

業績が良く大手であるならそれだけで安心でしょう。しかし接するのは会社ではなく、長い付き合いをしていくのは、結局のところ会社の人間です。

 

会社には様々な部署があり、その部署により視点も変わります。お客様との接し方や扱い、考え方も違います。業務を細分化している会社であれば、様々な部署を経た成果も、最後の部署の手柄になることもしばしばです。

 

実際、接している担当者ではない人が、会社の評価を受けている現実もあります。そういった内部事情はオーナーにとって関係ないかもしれませんが、そういった経験は人格にも、今後の仕事へのモチベーションにも影響します。

 

管理の担当者の仕事内容は厳しく、数字もなかなか上がらないという現実が待っています。そんな中でしっかりとした判断のもと管理ができるでしょうか?オーナーにかかわる担当者が自分の所有マンションのように働いてくれるのであれば、そういった人に評価を向けている会社が望ましいです。

 

そういう会社の社員は成果がきちんと評価されることで、充実感が増し、もっと良い仕事をしてくれるからです。疲弊した担当者の行き末は辞めてしまうことがほとんどです。何十年と続くマンション経営には、時を重ねた信頼関係が必要です。すぐに担当が変わってしまっては落ち着いてはいられず信頼関係も築けません。

 

こんなところが選ぶ基準になるのかと思うかもしれませんが、結局のところ「人」が大切なのです。管理会社を選ぶ際には、担当者の人柄はもちろんのこと、その担当者を正当に評価している会社かどうかという選考基準もあると良いですね。

 

私を信用してください

 

支出を先延ばしにしない

投資で儲けた利益は再投資をしましょう。これは投資の理想的なサイクルです。

 

マンション完成後のオーナーの多くは、修繕などの必要経費の支出を渋る傾向にあります。この場合の支出は、本来出すべきものと考えましょう。

 

買って終わりの買い物ではなく、手をかけ続ける必要のある買い物です。それがマンション投資なのです。入居者の暮らしに不具合が出たなら、そのための支出は惜しんではいけません。

 

不動産というのは、他人が使っているものであり、自分のものであってもその実感が薄いでしょう。外に建っているものなので、汚れも目立ちますし、壊れやすさもあります。完璧にきれいにすることもまず不可能です。そうなると手を掛けないオーナーというのが一定数出てくるのです。

 

自分の使っているものが、汚れたり、壊れたりするとそのための支出は惜しみなくできるのが人間です。

 

もし直さないのであっても、そのままにしておいても自分以外に不具合を感じさせるわけではないので良いのですが、不動産はそういうわけにはいきません。建てたあとのメンテナンスなどにともなう支出を再投資として捉え、大事に扱いましょう

 

まとめ

投資には規模は違っても失敗はつきものです。それをいかに回避するかが課題となりますが、投資をする前に本当に必要なことなのかという視点も必要です。

 

マンション投資は建てることがゴールではなく、その後何十年にも渡り、運営していくことなので、むしろスタートと言えるのではないでしょうか。

 

本当に大切なのは、人と人とのかかわり、物を大事にする心、それがまわりまわって利回りに表れるのではないでしょうか。短期的に考えるのではなく長期的な計画として向き合うことが、新築マンション投資で失敗しないポイントと言えるでしょう。

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