セカンドオピニオン制度とは
商談中の業者さんの提案に疑問を感じた時、第三者として相談できる制度です。
- コストは適正か。
- 提案と市場はマッチしているか。
- 建てた後、入居者が付くだろうか。
など、気持ちのどこかに不安を持っているのではないでしょうか。
そんな時に利用して欲しいのがセカンドオピニオン制度です。
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TEL.072-250-8808
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FAX.072-252-1079
セカンドオピニオン制度
制度の概要
商談中の業者様に対抗して、別プランを出すのではありません。
あくまでも、客観的視点に基づいて、現在の業者様がご提案されている事業計画(プラン、事業収支、建築コストなど)の是非をチェックすることが目的です。
良くも悪くも、ありのままの意見をお伝えします。
また、「セカンド・オピニオン」をご依頼頂いたことが、商談中の業者様に知られることはありませんので、ご安心してご相談ください。
判定結果までの流れ
主なサービス
相談事例１
土地活用について
現在建設会社より土地活用の提案を受けているが、その建設費が本当に妥当な金額なのか計る物差しがなく、不安に感じています。
建設会社は「一括借上げだから安心ですよ」と言ってくるけど、将来の家賃低下などのことを考えると建設費は適正なものにしておきたい。
この土地の市場性からみて、長期的に安定した経営を送ることができるのか、一度診断してほしい。
判定結果
大手メーカーＲより30年一括借上げ（法人の社宅として）、1R(25㎡)８戸・木造２階建ての提案を受けていましたが、弊社が「市場調査」で計画地周辺の物件を45棟（800室）を調べたところ、需給ギャップ１位は「2LDK（50㎡）」で、1R・1Kは最下位でした。
つまり、供給数は足りているということです。
さらに、既存のＲが建てた物件の調査もしてみると、なんと空室率が70%以上という事実が発覚しました。
社宅で貸すと言っていたにも関わらず、空室がこれだけたくさんあるのですから、まずはこちらを埋めるべきです。
ずさんな提案内容であることがわかりました。
そこで、弊社で企画を練り直しました。
市場調査の結果より、2LDK（50㎡）にすることにしました。
さらに、差別化のためにメゾネット（上下階がつながっている２階建てタイプ）でレンガの外観のご提案にしました。
収支の内容もＲの提案では手残りが年間60万でしたが、弊社の提案では117万と倍近くになり、大変喜んで頂きました。
企画さえしっかりしていれば、借上げに頼る必要はありません。
借上げの提案で押してくる会社の提案は安易に信用しない方が良いでしょう。
相談事例２
一括借り上げで賃貸マンションを建てようと思うが…。
駅から少し離れたところに大きな土地を持っていて、相続対策を考えています。
大手建設会社の提案を受け、賃貸マンションの計画を進める事になり、親戚に相談したら、計画を進める事に猛反対されました。
私は、一括借上げだから安心だと思っていたのですが、きちんと市場を見極めた上で活用しないと、借上げ賃料の減額の可能性など、決して安心できない内容だという意見があります。
どうしたらいいでしょうか？
判定結果
まずはじめに「市場調査」を行いました。
すると、賃貸物件の空室率は25%、ファミリーのシェアを見ても95%と、このエリアで新たに賃貸マンションを建てても経営は厳しいだろうということが分かりました。
では、どんな活用方法が良いのか？ということで、様々な活用方法を検討する中で、近所の医療機関が借り上げてくれるという話が出てきたこともあり、高齢者向けの活用が良いと考えました。
また、もともと活用の目的は相続対策だったため、その目的を果たすにはどのぐらいの規模の建物にすれば良いかを考える必要がありました。
そこで、我々は現在の相続税額と、いくら圧縮したいのかということをお聞きし、その結果、1.5億程度の建築費をかければ、相続対策の目的が果たせることが分かりました。
当社がご提案した内容は、建築費1.7億のサービス付き高齢者向け住宅で、多くの場合、問題となる運営事業者の決定に関しては、今回は近所の医療機関がすでに手を挙げていましたので、スムーズに進みました。
立地は少々悪かったのですが、今後の市場性のことや運営事業者とのマッチングにも成功し、借上げ条件も9%と問題ありませんでした。
また、余計な不安やリスクを排除するために、税金対策の視点から建築規模を決定しましたので、安心していただくことができました。
何も知らずに、そのまま賃貸マンション計画を進めていたらと思うとゾッとします。
早くにご相談に来て頂いて本当に良かったです。
