AI-IOTがこれからのマンション経営を変える？これからのマンション経営に、AI-IOTは欠かせないものになるかもしれません。ドアや窓カーテンの開閉、エアコンのON・OFF、Webカメラを通してお留守番中の部屋の様子を確認する、防犯のために部屋の照明を付けたり消したりするなど、生活に密着したものになっていきます。
もちろん、賃貸マンションにもAI-IOTは普及していくことでしょう。
今回は、AI-IOTについて説明していきます。
AI IoTって何のこと？
AI（⼈⼯知能）を使った構築システムをAI IoTといいます。
記憶や学習といったこと知能をコンピュータに覚えこませることにより、自動的に学習をさせるものです。
例をあげるとPepperをはじめとするロボットやアマゾンのアレクサなどが代表的。
スマホでいうとI PHONEのSiriもそうですね。
AIが人工知能とすれば、ロボットやスマートスピーカーなどに使われているのがIoT（ Internet of Things）です。これらを基に最近はさまざまな市場が活性化されています。
マンションもその１つ。
人の生活様式が変わることで、AI・IoTを搭載した住居が急増しています。
これらを使う利点は次の通りです。
例えば・・・
・交通機関のリアルタイムな運⾏
・⾃動運転システムによるスィッチのオンオフ
・様々にシステムネットを使って⼿間や負担を軽減する
などAI・IoTでできることが多くあります。
住宅においてもAI・IoTでできることの多くは多岐にわたります。
・モノの開閉をする（ドア、扉、窓、引き出しの開け閉め
・温度、湿度調整
・照度（光の明るさ）の調節
など、その場にいなくても自分の手を使わなくてもできることが多く
これを搭載された家ならまさに夢の家になるのです。
⼊居者の動向が変わりつつある世の中。最近は入居者のニーズも変わってきています。
それにこたえるようにAIマンションを作ることで投資効果を高めることに注目が集まっています。
多様化する入居者のニーズ
入居者のニーズは大きく変わってきています。年齢や職業でかなり細かく求めるものが違ってきます。
・耐震性への関⼼が⾼まっている
・⼦育て世帯が重要視する要素での安全性が求められている
・遮⾳性、防音などの住宅性能が求められている
・若者層の共働き世帯の増加、若者層の貯金がない世帯の増加
・各年齢で独⾝の単⾝者が増加している
このような点も見逃せない環境の変化でしょう。
また「ひとり親と⼦」の世帯は、増加すると予想されているため、働く親と子供の構図が安全面やセキュリティ、何処にいても子供を見守れるという点が、求められているのかもしれません。
今後もしばらく、⾼齢者世帯数の増加が⾒込まれる中で、⾼齢者単⾝世帯の増加を加えた、⼊居者ターゲットを細かく決めたマンションなどを作ることが効果的な投資につながるかもしれません。
部屋作りをするには空室対策を考えなければいけません。
例えば単⾝者かファミリーか、学⽣か社会⼈か、といった入居者ターゲットを絞る。
細かい⼊居者ニーズを⾒極めることはとても重要ですが難しいです。
属性、性別、年齢、ライフスタイルなどをポイントに細分化すると、かなり面白いニーズにこたえることができます。
そこに焦点を当てたのが、AIマンションのようなものなのです。
30代以上の会社員になると、子供もいない場合は経済的にも余裕があり、住まいにもこだわりがあり、といったところが大きいようです。
職種にもよるのでしょうが、多様なニーズを形成しています 。
例えば……
オートロック
TVモニター付インターフォン
システムキッチン
浴室乾燥機
温⽔洗浄便座などです。
上記は当たり前で
ウォークイン・クローゼット
宅配ボックスなどの設備も当然のように求められています。
新婚層
供給不⾜といわれるのが新婚層（夫婦二人共働きなど）です。
広めの1LDKで、シューズを含めた収納が豊富なタイプが求められています。
供給不足にこたえるため、築年数の古い2DKを1LDKにするなどのリフォームも多くなっています。おしゃれなリフォームマンションに、AI・IoTマンションの付加価値がつくと「安⼼」・「安全」・「便利」となり需要が高まる傾向にあります。
これらを見ても、AI・IoTマンションのニーズは今後高まると予想されます。
ファミリー層にも都心部ではAI・IoTマンションの需要は高まっているようです。
やはりセキュリティ面で家を空けることが多い場合には、都心部ほどその傾向があります。
例えば、
・家電の遠隔操作ができる
・⼦供やペットの⾒守りができる
・スマートフォンが鍵になるため紛失の⼼配がないRE
といった点ですね。
AI・IoTでできることはこんなにある
消費者のマンション選びの変化に伴い、AI・IoTは多くの便利をもたらします。
消費者のマンション選びのポイントとして暮らしやすさとセキュリティがあります。
⽴地交通の利便性や投資価値がある、⾼級感や暮らしやすさで消費者はマンションを選びます。
似たような物件においては、特徴がなければ全て競争が激しく空き部屋が常にあるような形になりかねません。
新しい「付加価値」が必要という点ではAI・IoTを取り入れたマンションでできることがたくさんあります。
例を挙げますと
〇単⾝社会⼈・ペット飼育世帯・単⾝⾼齢者などは見守りができるマンションを好む
→IoTが「⼩さな⼦ども」「高齢者」「ペット」の⾒守りをしてくれる。
〇遠隔操作で家電を操作することができる。
〇鍵なども遠隔操作でスマホ確認ができる。
〇ドアや窓が遠隔操作で開け閉めができる。
〇消灯や省エネをコントロールしてくれる。
など、近未来的なマンションを体感することができます。
『⼩さなお⼦様のいる夫婦共働き世帯』や『ペットを飼育している社会⼈』など昼間や夜にも心配な時が減るということで、このようなセキュリティシステムが完備されたマンションは投資効果もUPするということになります。
「⾼齢者」の⾒守りもIoTがしてくれるため、おひとり様が増えている現代でも、独り⾝の⾼齢者のニーズに応える点で自分の親をそういうマンションに住ませて置けば自分も遠隔で様子を見ることができる、という安心感もあるようです。
『IoT』で便利で安全な⽣活を実現できるということは時間の有効活用になります。
・家電をネットにつなぐことで、管理が楽になる。
・⽞関や窓のカギをネットにつなぐ。
・スマートスピーカーの活用・・・
⾳声を認識してネットにつながった家電をそのまま
操作することができるようになる。
そのほかでも
安⼼・安全の面
・お⼦様が帰宅したらスマートフォンにお知らせ
・ランドセルの送受信機で登下校の様⼦を確認
・Webカメラを通してお留守番中のペットの様⼦を確認
・旅⾏中に防犯のために部屋の照明をつける
便利な機能
・帰宅して「ただいま」と⾔うだけで、照明やテレビが付く
・調理しながら話しかけるとレシピの閲覧ができる
・スマホに必要な材料が送信される
・⾃宅の室温を確認し、外出先からエアコンのON/OFFができる
・⾃宅でWebカメラを介して遠隔診療が医師とできる
・「おやすみ」と話しかけてテレビ、エアコン、照明をOFF
管理会社様向けに
・ゲストに鍵を渡さずにモデルルームを開錠する
（遠隔操作）
など様々なハイテクマンションが実現されているところです。
ドラえもんの世界がそう遠くないうちに、今実現されているようです。
こんなマンションなら投資して経営しても空き部屋が少ないでしょう。
AI・IoTマンションにするメリットとデメリット
しかし、「このようなマンションを作るにはとてもお金がかかりそう！」と思っている方も多いでしょう。確かにフル装備すると管理面も大変そうですが、部分的に取り入れることで差別化を図ることもできます。
それぞれのメリットとデメリットをみていきましょう。
スマートスピーカーだけを導⼊
初期導⼊のハードルが低く、導入しやすいのが、スマートスピーカーです。ようするに会話して答えるといったものがメイン。
商品選定・本体の仕⼊れのみで導⼊できるので、システム的なハードルは低いのです。
ただし、メリットだけではありません。
居住者が使うか使わないかは別問題。AIに物事を聞かないとただの置物に。
さらにオリジナリティには少しインパクトが弱い面はあります。
市販されているものが付属しているだけといわれたら、それまでですが、アピール面でうまくターゲットの年代を絞って差別化をする必要があります。
アフターサポートにおいては故障や操作⽅法についての問い合わせが来る可能性があり、フォローアップが必要です。
スマートスピーカーと連携機器を導⼊し、IoTとする
初期導⼊のハードルは、少しだけ上がります。
スマートスピーカーだけでIoTは実現されないため、他機器の選定や仕組みを、まずは理解する必要が出てきます。
機器それぞれでの仕⼊れやシステムの管理も必要です。これは多少のデメリットになりえるでしょう。
⼊居者の活⽤度は年齢や性別を選ぶと変わってきます。
活用しやすいのはやはり若い層から30代-60代くらい。
⾳声による家電コントロールや、その他IoT機器による斬新なインパクトに引かれてくる世代です。
広告面でいえばインパクトのあるアピールを受け止めやすい年代ですから、スマホやウェブ広告を含めて新しい暮らしの提案が可能になります。
ただし、構造が複雑なためにアフターサポートについてはアウトソーシングする必要があります。故障や操作⽅法についての問い合わせが来る可能性があるため、各機器及び、トータルサポートでどのように窓口を設けるかなどをあらかじめ決めておく必要もあります。
投資⾦額はお手軽AI機能を加えたマンションに
中でもお⼿軽なのが、スマートロックの機能です。
初めに取り入れておくとアピール面含めて大きなインパクトをもたらせます。
スマートロックは後付けも可能です。マンションにつけるには⼿軽に取り⼊れることができ商品によっては⼯事なしでできることも多いです。
安心なセキュリテイとしてほかのマンションの差別化になり、空室対策にも効果的です。
「安⼼・安全」「便利」というコンセプトはマンションの上では欠かせないものです。
鍵の締め忘れがあったかどうかを確認するためにも使える機能なので、高齢者にも推奨できるマンションの設備としてアピールできるでしょう。
外出先からスマートフォンで⽞関扉を施錠確認できるので便利という声が多いです。
外出先から⽞関扉の施錠を確認でき、万が⼀不正解錠があった際には通知されるので常に住人が家の様子をうかがうことができます。
専⽤アプリを使い、⼀定時間⾵呂やトイレなどから出てこない場合や扉の開閉頻度などをセンサーで、家族のスマートフォンに送るような連携もできるので初期投資が簡単な割にはアピール度が高いマンションとなるでしょう。
今や人気物件はコンセプトが変わっている！
⼈気設備×IoTで⼊居率アップを狙うならマンション投資も先が明るいですね。
今までは⼈気物件として、「駅に近い」「コンビニが近い」などの⽴地条件だけで決めていた人が多いのですが、最近は建物がIoTかどうかも見る人が増えています。
IoT物件は⼊居者の満⾜度が高いため、多少家賃が⾼くても便利さにこだわりのある世代や職業には絶大な人気を誇っています。
ストーカーなどの犯罪が社会問題となる中、安全と安心につながる家と便利さを兼ね備えたマンションということになりますから人気マンションを作りたいと思っている方ならこのマンションの投資をしていくと空き部屋にならずにすむことが多いことでしょう。
「安⼼・安全」「便利」という付加価値・ペットを飼っている⼈にも安⼼なマンションは年齢問わずニーズがあります。
時間になるとエサや⽔を与えてくれるシステムもあったりするので、スマートフォンでペットの様⼦を確認できるだけでないという点もペット愛好家から好評です。
⽇本初のAI搭載の分譲マンションは東京にも先日誕生していますが、即日ほぼ完売に近い人気ぶりだったそうです。
最先端のデジタルテクノロジーを⽤いて、家族や自分を守り快適な毎日を過ごすことに価値を見出しているからこその結果ですね。
また、各機器の消費電力をモニター/制御して、省エネや節電のためのエネルギーコントロールを行うこともできるのがこの最新マンションの強みですね。
例えば新しいものとしてはIoTスマートホーム洗⾯所に⽴つだけで、鏡に表⽰されたモニターから、体重、睡眠時間、消費＆摂取カロリーを知ることができ、⽇々の体調の管理ができるものもでてきています。
あるいはベッドマットの下の睡眠計が、⾃動的に睡眠時間を計測してベッドに寝るだけで、昨晩どの位眠れたのかがわかるシステムもあります。
置いてスマホで撮影するだけで、摂取カロリーや栄養素を⾃動解析してアプリに表⽰するものも出てきています。
「マルチファンクションライト」の照明とエアコンを、起床15分前にタイマー起動、テレビも⾃動でオンすることもできます。
留守中に⼈の動きを感知したらメールで通知したり、警告したり。
⼈感センサーで帰宅を確認したりできます。
⾼性能スピーカーからお気に⼊りの⾳楽を再⽣すれば、リビングはオシャレなラウンジになりますが、これも遠隔操作で別の部屋にいても、外にいても可能なので、自宅にお客様が先についたときには音楽をかけておくことも可能です。
AI・IoTマンションで⼊居率アップを図れるのは導⼊オーナー様にとっての最大のメリットといえるでしょう。
具体的に言えば次のようなことが集結して入居率が上がるのです。
・近隣物件との差別化
・話題性
・トレンドの先取り
・家賃が高くても入居したい人が増える
・⼊居者と管理会社とがやりとりできるチャットやアプリ
スマホとBluetoothでペアリングさせることにより、鍵の解錠・施錠や第三者への鍵のシェアができるしくみもあります。
無限に広がるのがこのAI・IoTマンションなのです。
オーナーメリットが多いAI・IoTマンション
すでに４０００室を展開しているといわれるのがIoT賃貸住宅、投資の案件としても今後大きく飛躍するものとみられます。
周辺相場より家賃5000円アップできるなど、強気の貸し出しができるのもオーナーとしては魅力です。入居率は９７・５％を実現できるなど、好調な運営です。
鍵を持たずに施錠・開錠ができるため、鍵の受け渡しが不必要というのも、オーナーとしては手間を省けますし、案内件数を増やせるきっかけにつながりますね。
スマートフォンなどで施錠・開錠をするため、業者のたち合いが不要なため案内を増やすことができるのですね。
IoTでは単身者もファミリー層も共通して、ネット環境設備がある事を条件に探している場合多いところに目を付けたものです。
続いてセキュリティ関連設備が上位に複数ランキングされていることからこのタイプのマンションと利便性を兼ね備えているために入居率もかなり安定しているといえるでしょう。
オーナーとしてのメリットが多いAI・IoTマンションを運営すれば税金の無駄使いをせず
投資金額を増やせることになるのです。
これからは注目の不動産投資の一つになりそうですね。
まとめ
AI・IoTマンションは知らない人は知らないけれど、知ってしまうと便利さにびっくりすることも多いようです。
ニーズを満たしていればニッチな市場ではあるが今後当たり前の設備になっていくことも多いので、未来を兼ね備えた投資マンションの先取りの形ともいえます。
