マンション経営を成功させるためにはやるべきことがたくさんあります。

 

以前と違って借家人の回転で敷金礼金は利益にはなりません。むしろ、短期で出て行かれると補修費などの出ていくお金の方が大きくなります。

 

ですから、マンション経営を成功させるポイントは、長く住める物件であるかどうかです。

 

今回は、「長く住み続けたい」と思われるマンションはどのようなマンションかを紹介します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

建物構造

 

かつては、入居者が長期住み続けると敷金や礼金の収入が減るので良くないと言われていた時代もあったのですが、現在では長期に亘って安定的な賃貸経営をしていくためには、優良な入居者に長く住んでもらうことが重要であると言われています。

 

そのために重要な要素が入居者の「住み心地」です。

 

入居者の住み心地を決める要素は

①  遮音性

②  断熱性

③  耐震性

④  耐火性

 

などです。これらは、構造による影響が非常に大きく住み心地を考えると、やはり鉄筋コンクリートがこれらの要素を満たすといえます。

 

 

遮音性

 

遮音性とは、防音力が高いことです。

 

音が入ってくるのは、壁・床・天井・窓です。

 

もし、物件を購入するのであれば、気に留めておきたいことです。また、新築物件として建てる場合にも注意を払いたいところです。

特に、隣家からの音と上階の音は気になります。音を防ぐには壁や床の厚みが必要です。しかし、建ってしまった物件では壁厚を調べようがありません。

 

そこでお勧めなのが現地調査です。実際に住んでいる人に聞くのが一番です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

よくわからない！

 

 

断熱性

 

断熱が優れているのはRC（鉄筋コンクリート造）です。以下に鉄骨造、木造造となります。

 

賃貸の場合、断熱がすぐれているに越したことはありませんが、退去の理由としては低くなります。

 

熱が逃げる場所は、何といっても「窓」。高台にある、寒冷地にマンションがある場合はLOW-Eガラスや二重窓にすることで防ぐことができます。

 

 

耐震性

 

耐震性が高いというのも入居のポイントになります。

 

東日本大震災以降、熊本地震や大阪北部地震と大きな地震が続いています。その上、関東大震災、東南海地震がいつ起きてもおかしくないといわれるときだけに、入居する側も耐震性には敏感です。

 

ですから、物件購入時には新耐震以降に建てられたものかどうかを基準にするだけでなく、図面を見て、柱や梁の太さを見極めることが大切です。

 

 

 

耐火性

 

火事になって隣家の被害を受けるのは嫌なものです。これを最小限に食い止めるには、何といってもRC（鉄筋コンクリート）造です。

 

木造や鉄鋼の場合で部屋の境に耐熱ボードが入っていればある程度、抑えることはできますが限界があります。

 

 

 

物件のデザイン

 

入居者にとって物件の見た目は大切です。

 

古ぼけた物件に住みたいという人は稀で、多くの人はきれいなマンションに住みたいと思っています。

ですから、費用はかかりますが10-15年に一度は外壁や廊下など目に見える部分の大規模修繕を行って物件をきれいに保つようにしましょう。

 

外観はもちろんのことですが、

①  間取り

②  設備

③  デザイン

も、入居者にとって契約の決め手になります。

 

 

間取り

 

間取り次第で、ターゲットは決まります。

 

1DKや1LDKは単身者。2DK・2LDK・3DKは新婚など子供のいないファミリー。3LDLは子供のいるファミリー。

 

ファミリーの場合は、収納スペースにも注意しておくことです。収納が少なすぎる部屋はものが片付かず入居契約に結び付きにくくなります。

 

単身の場合でも、部屋の広さが入居を決めるポイントになります。

 

つまり、物件を購入する場合や建てる場合、その地域の様子を調査することが大切です。

 

その上で、どのような間取りが良いのかを判断することが大切です。

 

 

設備

 

設備で気になるのは、水回りです。

 

キッチンは使いやすいかどうか、お風呂の広さはどうか、トイレはウォシュレットかどうかなどです。

 

単身の場合は、エアコンがあるかどうかも入居の決め手になります。

 

部屋のデザイン

 

最近よく聞くのが、部屋のDIYです。

 

入居者が住みやすいように、壁にペイントしたり、壁紙を張り替えたりと部屋を自由にしてもよいという契約の賃貸マンションです。

 

これの人気が意外と高く、オーナーも退去後の部屋をリフォームしなくて済むので検討してみるのも一案です。

 

一般的には、白っぽいクロスで清潔そうにしている、あるいは、一面の壁の色が違うというものです。つまり、万人受けするようなデザインです。

 

もし、ターゲットを絞り切ることができるのなら、DIYにしたり、個性のある壁紙で部屋を演出したりするのも入居の決め手になります。

 

 

 

賃貸マンションに長く住み続けてもらうには？

現在の賃貸マンション経営は、借家人にできるだけ長く住んでもらうことが利益につながります。

 

しかし、マイナビニュースの情報によれば、3年未満に引っ越す割合は52％、6年未満で約85％になります。

 

値下げ交渉に応じる

 

5年以上住んで退去した場合のリフォーム費は、ファミリータイプであれば50～80万円程度です。つまり、5～8ヶ月分の家賃がかかります。

 

であれば家賃の値下げ交渉に応じるのも一つの方法です。

 

賃料はネットで開示されていますので、場合によっては長く住んでいる入居者の方が賃料が高い場合があります。空室期間とリフォーム費を考えれば、値下げ交渉後も住み続けてもらうようにした方が双方に利益があります。

 

長期入居者に対して特典を付ける

 

長期入居契約をしてくれた入居者に、最初に特典を用意しておくのも効果的です。

 

例えば、

水回りの掃除を無料で行う

部屋のハウスクリーニングを行う

 

などの特典があれば、入居者は喜んでくれますし、建物のメンテナンスにもなるので一石二鳥といえます。

 

その他、乳如社とコミュニケーションを取ったり、建物内をきれいにしておくなど方法はあります。

 

まとめ

 

これらは、主に「見ため」に対しての条件といえます。

 

人によって、趣味や好みは千差万別ですから、色々な方が住む賃貸住宅においてデザインや間取りに正解はありません。

 

しかし、満室を目指すのであれば、より多くの人に間取りやデザインを気に入ってもらう必要があります。

 

そのために「この地域には、どんな好みの方が多く住んでいるか」を知る事が重要なのです。