家賃滞納、早期回収するには？賃貸建物経営をしていると、入居者マナーや騒音問題、様々なトラブルが付き物です。
その中で、オーナー様の頭を悩ませる問題の一つとして『家賃滞納』があります。
一歩間違えると大きな損失にもなり兼ねない滞納問題。
今回は家賃督促の正しい進め方とポイントをご紹介致します。
滞納が発生すればすぐに動く
滞納が発生してすぐに行動するかしないかで、その後の滞納の金額も変わってくるくらい重要なことです。
滞納者というのは、光熱費や携帯電話の使用料、カードの支払い、しまいには子どもの給食費まで、あらゆる事を滞納している可能性があります。
そういった中で、何故か、家賃の支払いを後回しにする人が多いようす。
そのような事にならない為にも、「支払ってもらわないと困ります！」という、こちら側の意志を早めに伝え、入居者に家賃を支払うことの意識付けをするひつようがあります。
連絡が遅くなれば遅くなる程、滞納者は「少しくらいなら遅れても大丈夫」という意識を持ってしまい、だんだん滞納が増え、回収できなくなる可能性が高くなってしまいます。
家賃滞納の早期回収のコツとは
滞納家賃の回収にはコツがあります。
その具体的な方法は以下の通りです。
指定日に振り込みがない場合
まず、滞納2.3日目は「うっかり滞納」の可能性が高いですから、丁寧な口調で電話確認します。
この時に大切なのは入金の催促だけではなく、「○月○日までに支払えますか？」と必ず期限を確認して下さい。すぐの入金が無理のようなら要注意です。
滞納2～3週間
滞納2～3週間過ぎても入金がない場合は黄色信号です。
少し厳しい口調での督促を行った方が良いでしょう。そして、電話やメールで何度督促しても支払いがない場合には、面会をして家賃支払い念書を作成し、書面での約束をします。
この時期に、連帯保証人への連絡もしておいた方が良いと思います。これも早めが肝心です。
滞納1～2ヶ月
滞納１～2ヶ月でも入金がない場合は厳しい対応をします。
家賃滞納が2ヶ月になってくると、早急に家賃を回収しなければ、ますます支払いが遅れる可能性が高くなります。
支払い念書作成後も入金がない場合は、悪質な可能性が高いため、内容証明郵便等で賃料の支払いを求めましょう。
内容は「賃料をこの口座に振り込みなさい。そうしないと法的手段をとりますよ。」といったものですが、これは、もし裁判になった時、公的な証拠として提出できます。
滞納3ヶ月越え
３ヶ月を越える長期の滞納の場合には、法的手段にて支払督促の申立てや、明け渡し訴訟を検討するのをおすすめ致します。
これらの手続を踏むことによって、賃借人の財産を差し押さえて、滞納賃料を強制的に支払わせる強制執行の手続ができるようになります。
家賃滞納を防ぐために
家賃滞納の回収を考えるよりも家賃滞納を未然に防ぐ方法を考えた方が良いでしょう。
そのためには、入居前にしておきたいことがいくつかあります。
入居前の審査を念入りに行う
家賃の支払いができるかどうかを調査することです。収入確認書類の提出を求める、他の支払い（自動車ローンなど）のがあるかなど、家賃の支払いの能力があるかを調査することです。
また、不動産斡旋会社に問い合わせて、人柄や来店時の様子を聞いたり、直接面接するのも良い方法です。
連帯保証人をつける
入居者が家賃滞納した場合に備えて、連帯保証人をつけるのもよいでしょう。
その際の連帯保証人は、入居者の両親や兄弟姉妹が望ましいのですが、家族以外の場合は、勤め先の上司や社長など家賃の支払いができる収入のある人にするべきです。
しかし、家族以外の場合は、滞納が発生した場合に応じてもらえない可能性もあるので、最初に確認が必要です。
保証会社を付ける
入居者の中には、両親や兄弟姉妹がいない場合もあります。このような時は連帯保証人をつけることが難しくなるので、保証会社を活用しましょう。
保証会社の審査は厳しいので、家賃滞納は起きにくく、万が一、滞納が発生した場合でも保証会社が家賃を保証してくれます。
滞納の取り立ても保証会社が行ってくれるので安心です。
契約書に家賃滞納の項目を盛り込む
賃貸契約書の中の条文に家賃滞納時のルールを盛り込みましょう。
例えば、滞納時の利息のことや立ち退きのことについて取り決めをしておくことです。できれば、強制退去と原状回復などのついても記載しておきましょう。
まとめ
滞納というのは、早めの対応が肝心です。
どうしても、情が出てしまったり、｢必ず支払います｣という言葉に流されがちですが、毅然とした対応を心がけ、支払って頂けないなら早めの退去を促したほうが得策と言えるでしょう。
