2022年問題として話題になっている生産緑地は、1974年に制定された生産緑地法が1991年に改正されたことが発端となっています。

 

生産緑地に指定されると、それ以降30年間は指定を解除することができませんが、1991年に改正され、1992年から指定された農地が2022年に30年を迎え、期限満了になることから、2022年問題として話題になっているのです。

 

生産緑地を理解して、それによる諸問題と解決策をまとめてみました。

 

 

生産緑地法とは？

 

1974年頃、住宅不足のあおりを受けて市街地が宅地化しました。

 

それにより、農業の衰退や生活環境の悪化が懸念されました。

 

そこで国は1991年に、都市における良好な生活環境の保全や、都市災害の防止、あるいは将来の公共施設整備に対する土地の確保を目的として、生産緑地法という制度を制定しました。

 

対象区域

三大都市圏特定氏の市街化区域内の農地

近畿圏で56市、大阪で32市。

 

生産緑地の指定要件

農地を環境面から評価し、一定の条件に該当するものを保全するとしました。

・戸外又は災害の防止、農林林業と調和した良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地に適している

・500㎡以上の規模（→改正、300㎡以上）

 

指定解除が可能な要件

・主たる従事者が死亡した場合

・生産緑地として指定されてから30年経過した場合

 

買取申出制度

生産緑地地区を指定することは、将来的に公共施設として活用することを視野に入れているので、その後買取を申し出ることが可能です。

・指示告知日から30年経過したとき

・主たる従業者が死亡したとき

・主たる従業者がなんらかの故障によって農業に従事することが困難になったとき

 

この制度によって、市区町村は買取り申出があると、特別の事情がない限り買い取らなければならないとされていますが、それぞれの自治体の財源が厳しく、買取りができないのが実情です。

 

そのため、他の農業従事者に取得をあっせんします。それでも取得する者が現れなかった場合は、管理義務と行為制限を解除して宅地化します。さらに都市計画の変更手続きをして、都市計画から地区を削除します。

 

 

生産緑地のメリット

 

①相続税の納税猶予の特例などが設けられている

 

・営農継続意思のある相続人を支援する→市街化区域の相続税評価額は高額で、農地を売却しなければ支払うことができない

 

・終身営農を条件として、一定要件の基、相続税の納税を猶予

 

・相続人が死亡した場合免除→承継した相続人が新たに納税猶予の適用を受けることができる

 

＜要件＞

 

a.被相続人は、死亡の日まで農業を行っていた、もしくは、生前に農地を一括贈与した　など

 

b.相続人は、

・相続税の申告期限までに農業を引き継ぎ、その後も継続する

・農地等を生前一括贈与されて贈与税の納税猶予の特例を適用していた

・相続税の申告期限までに特定貸し付けを行った　など

c.特例の対象となる農地は、被相続人が農業を行っていたか特定貸付けを行っていた農地で、なおかつ、

　　・相続税の申告期限までに遺産分割をされている

　　・贈与税の納税猶予の特例を適用していた

　　・相続があった年に被相続人から生前一括贈与を受けていた　など

 

②固定資産税が一般農地並みの課税となる→固定資産税の優遇措置

③農地等として維持するための助言や、土地交換のあっせんなどを自治体より受けることができる

 

生産緑地のデメリット

 

①土地の所有者または管理者等に、農地としての維持管理を求められる

②農地以外としての転用・転売はほぼできない

③原則として建築物等の新築・改築・増築や宅地造成等土地の形質の変更はできない

④土石の摂取、水面の埋め立て、干拓などが制限される

⑤違反した場合、原状回復命令が出されることがある

⑥納税猶予を受けると抵当権の設定がなされる

 

 

2022年に指定30年を迎える生産緑地

 

約8割の生産緑地が2022年に30年を迎えますが、2016年8月、兵庫県総合農政課によって行われた「都市農業振興に関するアンケート調査」によると、約6割の農家が30年経過後の利用は未確定と答えています。

 

さらに、すぐに解除したい人はわずかであることが分かっています。

 

その理由に以下の事柄があげられます。

・営農を継続

・身体的な理由があったときに買取りないし賃貸を申し出る

・経済的な理由があったときに買取りを申し出る

・すぐに買取りを申し出る

 

問題とされているのは、2022年に解除された生産緑地が一斉に買取りを申し出ることにより、土地の価値が下がってしまうこと、一方では、宅地化して住まいが建つことにより、住宅過剰になり不動産価値が下がることなども懸念されています。

 

しかし、アンケートの結果を見ると2022年にすべての生産緑地が一斉に買取り申出を行うことにはならないと考えられます。

 

ただ、結果の多くを占める、判断しかねている農家が、30年後にどのような選択をするのかが重要になるということです。

 

 

広大地等による相続税の還付

 

（広大地の評価は規定が廃止されたので、平成29年以前の相続発生の場合に適用されます。）

土地が大きければ大きいほど、相続するときに莫大な相続税が発生してしまいます。もちろん、払うべき税なのですが、適正に鑑定すれば戻ってくる可能性もあります。

 

広大地と言って一般住宅用には向かない土地があります。そういった土地が広大地に該当すれば減額されます。

 

広大地の案件に対して苦手意識の多い税理士さんも多く、よく調べることを避けている方も多いのが実情です。

 

しかし、広大地適用における相続税の還付は大きく、路線価1億といわれた土地が広大地として適用されることで65％の減額を受けたという事例もあります。

 

面積要件

大阪府の場合は、ほぼ500㎡以上（市街化区域内の場合）

 

その他のポイント

①大規模工場用地でないこと

②マンション等適地でないこと

③その地域における標準的宅地の地積に比して、著しく地積が広大であること

④開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地（道路等）の負担が生じる土地であること

⑤戸建て分譲開発をすることが最有効使用であること

 

対象になる土地

・高低差がある

・間口が狭い

・建築基準法上の道路に接していない

・市街化区域内の農地

・借地権が付着している

・容積率がまたがっている

 

相続税納付期限（10か月）後の5年以内に相続税を納付された方は土地の評価を一度鑑定してもらうと良いでしょう。

 

 

鑑定評価による節税

 

例１：収益物件

個人で建物や土地を所有すると所得税が非常に高くなります.

 

特に年々所得税率は上がっているので着目したいところです。

 

対して法人税は低いので、建物を法人に移し、借地権を発生させて地代を地主さんに渡すようにするといった所得の再配置を行うことで対策します。

 

多くの方はこの時点で対策を完了させます。ここで気を付けたいのが、底地を将来的に法人へ移すことを忘れないことです。その都度、移しておけば相続税は発生しません。

 

例２：不動産の交換による資産の配置換え

①A,B,Cの土地で事業をされていた方が会社をたたむとき、A,B,Cの土地を均等に分割して分ける方法。

・固定資産の交換特例

・課税なし

 

②この土地が広大地であれば、A,B,Cの土地をそのまま相続し、広大地適用してから分ける方法。

・共有物分割

・所得税基本通達（土地の譲渡はなかったものとして取り扱う）

 

例３：相続税の時価鑑定

変形の土地を所有している方、相続の際、土地の評価額が下がらないかと相談。国が定めた規定では当てはまらないこともあり、不動産鑑定士が鑑定し、路線価による価格が51,000,000円、広大地の評価額16,000,000円、時価12,000,000円という鑑定ができました。

 

H3例４：法人所有の不動産を個人へ売却する

法人が持っている物を個人へ売る方法。典型的なケースは、バブルのときにお金になった不動産をこの時期に売ること。

 

H3例５：個人から法人へ売却する

イオンなどの大手のテナントが入るような土地を、何十年という期間を決めて契約事業用定期借地権（平成4年8月制定）付きで売却する方法。

 

 

底地の有効活用

 

①底地として現状維持を続ける

土地を貸すときに利回りについて計算し、現状を理解して、借地人さんに金額交渉をする。分母に地代、分子に更地価格を当てはめることで計算できます。

 

②底地を借地権者に売却する

時期にもよりますが、言いだすと必ず叩かれるというのがほとんどで、タイミングの見極めが非常に難しいです。

 

③借地権を取得する

こちらもタイミングが難しい問題で、地主さんと争うケースも少なくありません。借地権購入の打診があったら決断すべきでしょう。

 

④底地と借地権を同時に第三者に売却する

 

⑤底地と借地権をそれぞれ交換する

・対象地上の底地と借地権の各権利を交換する方法

・底地と借地権者の土地（更地）を交換する方法※地主さんと借地人さんの間で争いがないことが条件

・借地権と地主の別の土地を交換する方法

※底地と借地権の交換・共有地の交換は単独使用が可能です。

・底地、借地権及び所有権者の参加による共同ビル建設

※不動産鑑定士だけでは難しいので、税理士にも加わってもらう必要があります。

・等価交換方式による賃貸マンション、建設

※税金の問題が絡んでくるので、税理士さんに加わってもらう必要があります。

・隣の土地と一緒に土地を有効活用

・低収益の土地を高収益資産へ買い替える

 

⑥底地と借地権をディベロッパーの建物と交換する

 

 

借地・底地処理方法と価格

 

短期で考えるとすると下記が参考になります。

 

・共同で採算者に売却する場合は、割合を５０：５０にするとうまくいきやすいです。

・借地権と底地権を等価交換する場合は、譲渡税がないので５０％で良いでしょう。

・借地人に底地を売却する場合は、４０％

・地主に売却する場合、１０～４０％

・第三者に売却する場合は、業者のリスク分も考慮するので、２０～３０％

・底地を第三者に売却する場合は、１０％でも可能でしょう。

 

相続が始まったら、底地の大半は納税で苦労するので、そうならないための対策が必要です。

 

 

底地の有効活用方法

 

・借地人との争いを少なくしましょう。

・地代を地域の標準的な水準に保ちましょう。

※仮に、底地の物納となると地代は標準的な価格でないと受け付けてくれません。地代は何年かかけて、ちょこちょこと上げていく習慣をつけましょう。

 

※借地人さんの建物に未登記のものや違法建築のものがあれば物納できません。相続が始まったら、まずこれらのことを確認するためにも借地人さんとの話し合いの場を設けるなどして現状を把握すること。

・底地の相続対策は早めにしましょう。

・地主さんとの状況や希望に沿った底地の有効活用を行い、相続税対策や節税対策が必要です。

 

 

まとめ

 

生産緑地を持っていればいずれ決断しなければいけないときは来ます。世の中の動向はどうなるのか予測がつかないので余計に迷ってしまいます。いざその時になってこまらないように、状況を把握し整理し、円滑な人間関係を築き、家族間ではきちんと話し合っておくことが大切です。不動産の鑑定や相続税対策に困ったら、寄り添ってくれる不動産鑑定士、知識の豊富な税理士に迷わず相談することをお勧めします。