マンション経営を始めるにあたり、どれだけのリスクがあるのかは気になるところです。

 

一棟マンションであればなおさらマイナスリスクは痛手になります。ある程度のリスクは仕方がないにしても、リスクに押しつぶされてしまっては何のための投資なのかが分からなくなりますね。

 

今回はマンション投資のリスクについて考えてみました。

 

 

どんなリスクがあるのかを知る

 

マンション投資を始めようと思ったら、考えたいのが次のリスクについてです。

 

①キャッシュフローがまわるかどうか？

②売却時に購入時よりも高値で売れるか？

 

マンション購入時に先の見通しを立てることが大切です。

 

だいたい５～10年先を見越して想定することで、買うべきか、又は買えるのか、の判断をしましょう。

 

特に考慮したいことは利回りです。

 

少しでも変動すると大幅に売値が変わってくるのでしっかりと把握したい項目です。

 

 

 

キャッシュフロー表をつくる

 

投資を考えと、考えることが多い上に、重要事項や数字はたくさんあります。それらを正確に把握するためにキャッシュフローをつくりましょう。

 

まず家賃から経費を引き、空室率の損失を考えます。

 

その他実質入ってくる金額ネット収入、年間返済などの推移を全部書き出します。

 

総事業費（等価資本）を物件価格で割ります。注目すべきは、自己資金とキャッシュフローが何パーセントかということです。

 

ネット利回りより返済が低ければ利ザヤが稼げないからです。お金を借りた場合はこの利回りより高くなっていなかったら意味がありません。必ず自己資金利回りよりも高くならないといけません。この関係性を把握するためにキャッシュフロー表は有効です。

 

現時点で投資として成り立ち、効率が良い運営と言える数字が以下です。

 

自己資金１５％

ネット利回り5.5%

返済４%

利ザヤ1.5%

 

安全性の分析と言えるこういったシミュレーションが大切です。

 

あとは保有期間と売却の金額を合わせた利回り計算をします（ディスカウントキャッシュフロー法）。

 

購入するときに、返済率やネット利回り、自己資本利回りのバランスが取れていて、かつ5年後の売却時の売値が等価資本よりも上回っていたら購入してもいいだろうと判断ができます。

 

逆に利回りが下回るのであれば購入を控えた方が良いでしょう。しかしオーナーさんの価値観はさまざまなので、それでも買う方はいます。その場合は持ち方の提案という視点で事業計画書を作成し、貯金を促します。

 

不動産購入で一番大事なのは、初めから良い物件を買うことです。当たり前かもしれませんが、利回りが低くそのオーナーに合っていない物件を買い、満室にしたとしても利益にはなりません。

 

入居者さんのためのサービスを充実させ、安定経営を図ったとしてもやはり利益を出すという面からは厳しいものがあります。

 

 

買う時の簡単な判断

 

ではマンションを購入するときの判断基準とは何でしょう？

 

注目したいのは表面利回りと銀行の金利の２項目です。

 

インカムの観点から見て、返済比率家賃と返済額の関係ですが、投資の安全性を考えると家賃よりも返済が50％以下であるのが基準となります。

た

とえば、家賃１０００万円なら、返済５００円（できたら400万切るとなお良い）これでキャッシュがまわるという判断になります。

 

経費と空室の損失で20～25％。古い建物だと30％くらいになります。築年数が低いと家賃が下がる傾向にあるので、経費率が上がります。

 

しかし50％に抑えることは可能なのでしょうか？

 

専門家の見立てでは、50％以下に抑えることは必ずしも不可能ではなく、むしろ抑えないといけないのです。

 

銀行の金利、返済期間などをきちんと把握していたら、何％以上のネット利回りの物件を買わないといけないのかが分かります。

 

たとえば、年数を長く借りないといけないなら、耐用年数が何年なのか、残りの融資が何年残っている物件なのか、ということを見なければいけませんが、こういったポイントを理解しているならば、マンション投資のリスクはそれほどこわくないのです。

 

またマンション経営におけるこのような知識に乏しいと広がる人脈も広がりません。オーナーによって知識の度合いは違いますが、専門家に助言を仰ぎながらも知識を蓄える努力をしましょう。

 

 

 

その他のリスク

 

天災のリスク

 

保険に入ること、防災グッズや備品などの充実、何かあったときの処置のシミュレーションなど、普段から伝えておくことで緩和されます。

 

自殺のリスク

 

近年増えてきた孤独死ですが、普段からのコミュニケーションを取っておくことが大切です。

 

この社会問題を踏まえて、見守りサービスを充実させたり、コニュニティースペースをつくったりと方法があります。ヤクルトを届けることで見守るオーナーさんもいます。

 

形態のリスク

 

1階部分を店舗にするのか住居にするのか、どちらが良いでしょうか？という質問がよくあります。

 

いろんな観点がありますが、店舗に合う立地かどうかが判断基準です。家賃は店舗の方が取れるでしょう。しかし退去すると次に入るまでのリスクが高いことを考慮しなければいけません。

 

今後の傾向は、コニュニティースペースがあるマンションのニーズが高くなるでしょう。

 

 

まとめ

 

マンション投資にはリスクがつきものという固定観念はありますが、先を見通し、数字を的確にはじきだせる知識があれば、実はそんなに難しいことではないのです。

 

オーナーさん自身も勉強し知識を蓄えることが大切です。金額的なリスクだけではなく、不可抗力の事態に遭遇することもありますが、そのようなリスクも最小限に抑えるためには日ごろからマンションの状況を把握しておきましょう。

 

そして、入居者さんとのコミュニケーションは必須です。特にこれからの社会は高齢者が増え、人と人との交流が増えていくと思われます。

 

多くの人の輪の中でうまく立ち回るにコミュニケーション能力は必要なスキルとなります。

 

投資額、リスク管理、コミュニケーション、これらをクリアして安全なマンション投資を目指しましょう。