賃貸マンションの経営は楽なものではありません。時間が経てば劣化し、時代が変わればニーズも変わります。

 

賃貸マンションを安定的に運営しようと思えば、時代に合わせたニーズを汲み取り、持っている不動産を価値ある建物として維持することがとても大事です。

 

しかし頭でわかっていても、どのようなことに着目して、どこに気を遣えば良いのかはなかなか分からないものです。

 

今日は持っている賃貸マンションの価値をどのようにして上げれば良いのかを、一般的な考えをもとに専門家の意見を聞いてきました。

 

 

実は大切な地価公示

地価公示は相続税や固定資産税、相続免許税、不動産取得税などと連動しており、地価公示価格が上がるとそれらも必然的に上がるため不動産を所有している方には非常に気になる情報です。

 

国土交通省が発表するところによると、近年の価格傾向は全体的に上昇傾向にあるということです。

 

近年の地価公示価格の実態とは？

さて地価公示価格が全体的に上昇傾向であることは確かですが、具体的にはどのようなものでしょうか。

 

国土交通省によると、「地価は平成26年の地価公示以降、三大都市圏を中心に緩やかな回復傾向。近年は地方圏にも波及。」しているということです。

 

土地の用途は大きく分けて住宅地、商業地、工業地に分けられますが、どの用途においても上昇傾向ということです。

 

詳しく見てみると、たとえば北海道の倶知安というところがあるのですが、そこでは1年間で58％上昇しています。これは過去に例を見ない上げ幅です。大阪では黒門市場があるところは年間44％の上げ幅です。

 

 

住宅地における地価の動向

市区町村別にみると、大阪市北区、中央区、西区、浪速区、堺市北区は上昇上位を占めています。一方、千早赤坂村、岬町、豊能町においては下落傾向となっています。

 

これらの違いは利便性に優れた徒歩圏内の住宅地であるか否かによるとされ、利便性に優れた地域に対して評価をする傾向にあります。

 

たとえば、大阪の北に位置する箕面市では、地価動向の変動率が高くなっていますが、これは御堂筋線の延伸の影響により、利便性が良くなったとされるためです。

 

地価の上昇ポイント

住宅地においても、商業地においても必ず理由があって地価が上がるわけですが、箕面市においては交通の便が良くなり利便性が上がったとされました。先の黒門市場の上昇ポイントは何でしょう。

 

それはインバウンドです。近年爆発的に増えた観光客の影響で黒門市場の土地評価が上がりました。

現在はコロナの影響で指標がわかりません。

 

このように上昇ポイントの理由はひとつではありませんが、時代や環境に影響されるところが大きく、予測が難しいのが現状です。

 

上昇ポイントでも利便性に優れていることは大きな定義となり、利便性の劣る地域は必然的に土地評価が低くなり、上がるところと下がるところの差が顕著に現れます。

 

 

持っている不動産のこれから

自分の持っている不動産が今後どのように価値を持っていくのかが気になるところですが、これは確実な予測はできません。

 

それは先にも述べたように時代や環境によってどのように変化するかは誰にも分からないからです。

 

10年後、20年後に自分の土地が今と同じような価値を持っていると断言することはできないのです。

 

今の価値から暴落する場合もあればその逆もまた然りです。

 

不動産は時代の変化によって価値が変わると思った方が良さそうです。

 

空き家対策から見る不動産の価値を下げない方法

総務省による住宅・土地統計調査によると、空き家の総数はこの20年で1.8倍に増加しているとのことです。

 

それを受けて国土交通省は空き家を減らそうとさまざまに働きかけています。

 

良い建物はもちろん残し、悪い建物はどんどん処分する方針を掲げていますが、残す建物（良い状態）と区別される基準があります。

 

・耐震性がある（昭和56年以降に建っていても劣化しているものもあります。）

・劣化していない

・駅から1㎞圏内

 

おおまかに見てこれらの基準を満たしていないものは空き家として判断されやすいようです。

 

立地や用途によって、土地の価値が上がったり下がったりするのは仕方がありませんが、その影響をまんまと受けてしまうのは、仕方がないだけでは片付けられません。

 

せっかく持っている不動産を活用するにはどうしたらいいでしょうか。

 

一番着手しやすいのがリフォームです。

 

リフォームで価値を上げる！

 

リフォームで不動産を生き返らせる

立地や用途も大切ですが、そのマイナスを覆す方法がリフォームをすることです。

 

賃貸経営をするからには空室率を下げることは課題で、空き家と認定されないためにも、工夫が必要です。しかし実際はどういったことが求められているのかは分かりにくいものです。

 

リクルートが賃借人へ向けた部屋への希望についてのアンケート調査で、次のような結果が出ています。

 

賃借人の希望

・ディスポーザー

・浴室換気乾燥機

・床暖房

・トランクルーム

・食器洗浄乾燥機

 

これらは上位5位までですが、標準装備と考えられている設備が以下です。

 

標準設備

・バスとトイレが別

・エアコン

・クローゼット

・フローリング

・2階以上

 

気になる点として近年は和室があげられます。

 

収納が少ない、玄関や部屋、台所が狭いといった部屋のサイズは日本の住宅の特徴と言えるので、どう克服するかが鍵となりそうです。

 

これに対しリフォームを施した賃貸人（家主）は、実感として良くなったと答える割合が多いという結果が出ているとのことです。

 

設備において宅配ボックスがあることを強く望む賃貸人は多かったのですが、運送業における人員不足から、宅配の簡素化や時短が良いとされる社会の流れに準じているのかもしれません。

 

古いものを新しくするということは見た目もキレイになり、募集を立てる時の良いアピールになるでしょう。

 

自分の不動産を、空き家や古い家などと印象を持たれないためにも現役で稼働することを目標としたいですね。

 

立地や用途ももちろん大切ですが、自分の不動産の状態を見極めて、何が足りないかを分析し、必要に応じて適切なリフォームを実施することは、その後の活用はもちろんのこと、相続という場面になってもスムーズに運ぶと思います。

 

資産価値を上げると相続もスムーズに！

 

リフォームをすれば価値が上がる！

リフォームをすると、精神面もスッキリする上に、物件としての価値も上がります。

 

さらに相続時に子どもに負担をかけずに残すことができます。一般的に不動産を相続することは羨望の的ですが、たとえば空室の多いマンションであるなら、苦労が目に見えて相続を嫌がる子どももいるのです。

 

そうならないために、リフォームを施し、価値ある建物として生まれ変われば子供にかかる負担が軽減されます。

 

生きている間にリフォームをするならその費用も自分が出すことになり、現金は減るのでさらに子どもへの負担が軽減されます。良い相続とは子どもに良いものを残すことと考えれば自ずとリフォームをするという選択肢が生まれるのではないでしょうか。

 

まとめ

不動産ほど時代の流れから影響を受けるものはないでしょう。

 

社会がどのように変化していくかを予測するのは決して簡単なことではありません。

 

時代の変化に抗うことができなくても、せっかく持っている不動産をどのように活用するかは家主の経営センスによるところが大きいと思います。

 

立地や用途だけが必ずしも土地の価値を握っているわけではありません。

 

自分の物件を知り尽くし、分析し、活用する手立てを考えることで必ず方法は見つかることでしょう。

 

不動産を負動産にしないためにも専門家の意見をあおぎ未来に向け有効活用できるようにしたいものですね。