資産パートナープランナーズ通信

3割り増しお得な物件をつくる

2017.04.03 guest

賃貸マンションやアパートを建てたことで、相続対策という目的が果たせたとしても、その後の経営が上手くいかなければ、

土地活用が成功したとは言えません。

 

今回は3割り増し物件にする方法についてお話したいと思います。

 

 

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●安定した経営に必要なこと

●建築費を下げるポイント

●グレードを上げるポイント

●まとめ

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安定した経営に必要なこと

安定した経営に必要なのは、なんといっても入居者の満足です。

入居者にとって嬉しいことは何か、、、。それは家賃が安いことに他なりません。

 

とはいってむやみに家賃を下げれば、今度は利益が出なくなってしまいます。

何度もいうように、ファミリータイプのマンションなら、最低でも表面利回り9%は必要です。

 

利回りはそのままで家賃を下げるとなると、方法は一つ。

建築費を安くするのです。建築費が一割下がれば、家賃を一割下げてもそれまでと同じ利回り

を確保出来ます。

 

入居者のさらなる満足を考えるなら、家賃は下げても、建物はグレードアップすべきです。

 

当社の目標は20%のコストダウンと10%のグレードアップ。そうすれば、他の物件に比べ実質3割お得になるので

確実にそのマンションは競争に勝てます。

 

 

 

 

建築費を下げるポイント

 

1つ目は作業効率を上げる。

2つ目は仕入れ価格を下げる。

3つ目は設計の標準化。

 

例えば柱や梁などは、通常上階に使うものほど小さく軽くしますが、

当社では1階も10階も同じものを使います。

そのほうが製造コストや作業性を考えたら経済的だからです。

 

 

 

グレードを上げるポイント

 

グレードを上げるには、いい素材を使わなければなりません。

海外から安くていいタイルなどを輸入することも一つの手です。

 

我が社は間取りにも力を入れています。当社の物件のほとんど廊下がありません。

その為、実際は25平方メートルでも、30平方メートルくらいに感じられるので、

入居者の満足度もその分高まります。

 

性能面も物件のグレードを左右する重要な要素です。

高気密かつ高断熱なら光熱費が節約出来ます。

 

また、賃貸物件では音のトラブルが少なくないので、スラブ暑さを180ミリメートル

以上にし、遮音等級も表示するようにしています。

 

 

 

まとめ

入居者にこの物件(グレード)ならこの家賃は安いといっていただけるよう。

建築費は下げて、グレードを上げる努力を続けることが成功へと繋がるのです。

今後はサービスを付けてグレードを上げて行くことも必要になって来ます。

 

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