資産パートナープランナーズ通信

専門家を上手く使いこなして迷わない自分になりましょう

2017.03.22 guest

皆さん。こんにちは!

進和建設工業の西田芳明です。

今回は進和に来られるお客様でよく起こる

問題についてお話したいと思います。

 

 

 

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目次

・思ったものと違う見積もりがきた

・何を気にしないといけないのか

・まとめ

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思ったものと違う見積もりがきた。

 

 

先日、あるお客様から、某大手住宅建築会社

から提案された土地活用計画について意見を

聞かせてほしいという依頼がありました。

そこで、図面と見積書をみせてもらったの

ですが、、、。これが考えられない内容なのです。

 

お客様は

梅田駅裏

70坪の土地

子供家族と二世帯で住める

 

住宅を建てたいという希望をもっていました。

 

これに対し、13戸建て賃貸マンションを建てる

というのが、某ハウスメーカーの提案でした。

 

まず私は、建築費が高すぎる点を指摘しました。

見積りでは建築費が約2億8000万円、

手残りが約200万円となっています。

ですが、手残りが年間200万円なら、

総事業費が1億円、建築費は8900万円

というのが相場です。

 

何を気にしないといけないのか

 

 

キャッシュフロー利回りは本当は3%確保する

必要があります。

そのためには、表面利回りは9~10%確保しな

ければなりません。

 

・銀行借入の返済率‥‥‥‥‥45

・家賃の下落や空室、ランニングコストのリスク‥‥‥‥‥22.5

 

これらを合計すると6~7.5%なので、9%の利回り

があればまず安心です。

逆に、9%を切るような賃貸マンションなら建てない方

がいいと私は言います。

 

そもそも、子供家族と二世帯で住める家を建てたい

のが目的のお客様なので提案するなら二世帯住宅です。

それなら3000万円ですみます。

 

もし、年間200万円の収入がどうしても必要なら、

残りの土地を駐車場にすればいいのです。

そこに月2万5000円で六台入れれば、

月15万円、年間180万円の収入が見込めます。

 

こう考えると、マンションを建てる必要性など、

どこにもないことがおわかりでしょう。

 

では、なぜ大手住宅建設会社は、マンションを

建てるような提案をするのか、、、。

それは、自分たちのビジネスにとって都合が

いいからです。

 

ただ、誤解していただきたくないのですが、

私は大手住宅建設会社とはつきあうなと言って

いるのではありません。

 

まとめ

 

 

自分は何もわからないので、すべてお任せ

しますといった受け身の姿勢でいたら、

相手の都合で進んでいってしまいます。

そうならないようお客様には、自分の目的に合った

最適な土地活用をしていただきたいと言いたいのです。

 

では、どうすればいいのか。

それは、お客様も勉強していただき住宅建設会社の

営業マンと対等に話ができるくらいの知識が

必要だと思います。

 

まず、何から学べばいいかがわからないという

方もいらっしゃるかと思います。

そんな方は是非、進和の無料セミナーに来て

いただければ沢山の学びがあるかと

思います。

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