資産パートナープランナーズ通信

相続税対策で本当に気を付けることとは②

2015.01.29 guest


こんにちは。西田芳明です。

前回から、相続税対策において本当に注意すべきは「マンション併用型住宅」

である事を書かせて頂きました。

今回はその内容を詳しく書かせて頂きたいと思います。

 

 

新聞や雑誌の特集などのマンション併用型住宅の特集などでは
「定年後の年金代わり」や「ローンの支払いにあてる事ができる」
などとして書かれ、「儲かる仕組み」として紹介されている事が
多いのですが、実際のところは本当にそうなのでしょうか?

 

賃貸マンションの経営とは基本的には儲からないように
できており、そうならないためにはあの手この手を使って
利益がでるように様々な対策やリスクヘッジをかけながら
するものです。

 

 

そして、マンション経営において特に怖いのが「空室」です。
家賃収入が減ってしまっては収入どころか、ローンの返済も
ままならなくなります。

 

 

しかし、日本の平均空室率は20%にのぼります。
もし所有する土地が大阪市内の駅近くにあるのなら
よっぽどなマンションを建築しない限り、空室リスクはそこまで
心配ないと思います。

 

 

 

ですが、郊外や地方、特に駅から離れた場所にある場合は
マンションの建築はよっぽど慎重に検討しなければいけないと
思います。
賃貸マンションにおいて立地は生命線なのです。

 

 

 

土地活用には向き・不向きがあります。
駅から離れているのであれば、戸建賃貸や高齢者住宅などを
検討するのが良いかもしれません。
そして、賃貸マンションを建築する場合においても、ファイ
ナンスの側面から、どのくらいの空室率であれば安全なのか、
家賃の下落率はここまでは大丈夫だとか、
そういった事も確認しておくべきです。

 

 


税制の改正によって、建築メーカーの営業はより活発になっています。
しかし、営業マンのうまい話を信じ込んでしまわないように、
オーナー様自らが考えて、判断することが失敗しない相続対策の
第一歩になると思います。
そのうえで、信頼できる専門家に相談することが何よりも大事に
なると思います。

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