資産パートナープランナーズ通信

一般的な管理委託契約とサブリース契約の違い

2018.06.08 guest

 

管理委託の方法には、大きく分けて

一般的な管理委託方式とサブリース方式の2つがあります。

 

○一般的な管理委託方式

入居者との賃貸仮契約書の当事者は大家さんとなる。

 

○サブリース方式

入居者との賃貸借契約の当事者はサブリースをしている管理会社となり、

大家さんは実際の入居者との契約関係はなく、

サブリース会社と賃貸借契約を結ぶことになります。

 

以上を踏まえて、今回は2つの違いについてお話させていただきます。

 

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●管理委託方式について

●サブリース方式について

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管理委託方式について

管理委託方式では、

管理業者が大家さんから委託を受けて管理業務を行う方式です。

管理業者の業務はあくまでも大家さんによる委託になるため、

入居者からのクレームやトラブルなどには

間に入って調整や対応は行ってくれますが、

最終的なリスクや費用が発生した場合の負担は

直接、大家さんが負うのが管理委託方式です。

 

その代り、サブリース方式に比べて、

管理業者に支払う報酬は低い額になるのも特徴です。

管理料の目安は、共益費を含む家賃の3~5%が一般的といわれています。

 

 

サブリース方式

一方サブリース方式では、

オーナーから建物を一括して借り受けて、

管理業者自らが転貸による貸主となり、

賃貸借契約やその後のクレーム対応、建物の維持管理を行う方式です。

大家さんは管理業者との間で一括借上契約(サブリース契約)を締結します。

このケースでは入居者の有無に関わらず

管理業者から大家さんに毎月一定の賃料が支払われることになります。

 

そのため、管理業者がそのまま貸主となり、

入居者とのトラブルが起きた場合、

そのリスクは管理業者が負うことになります。

なので、大家さんの空室リスクや

管理上のトラブルに関するリスクは軽減されますが、

その分管理業者に払う管理報酬は多くなってしまいます。

また、管理業者とのトラブルにより

サブリース契約が解除された場合の管理切換えに伴う

撤去、空室、賃料下落などのリスクがあることは

十分理解しておかなければいけません。

なお、サブリース方式による管理料(家賃保証料)の目安は

共益費を含む家賃の10~15%が一般的といわれています。

 

 

 

次回は、

一般的な管理委託方式と違うサブリース契約の特徴について

お話をさせていただこうと思います。

大家さんがよく誤解しやすいポイントを交えて

お話させていただきますので、楽しみにしていてください!

 

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