資産パートナープランナーズ通信

複数の投資の中で最適な投資判断をするには

2018.05.17 guest

 前回は、「土地活用で成功するために必要な5つの視点」

についてお話させていただきました。

今回はそのなかの「1.投資分析の視点」について

少し詳しくお話していこうと思います。

 

「土地活用」には多額の資金を必要とするものも少なくありません。

また、必ずリスクを伴います。

それゆえ、リスクを極力減らし、

利益を最大化する最適な活用方法を考えることが重要なのです。

何が最適かを判断するには、土地活用を

「資産」、「不動産投資」、「立地の側面」の

3つの側面からみるといいでしょう。

 

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●1.資産

●2.不動産投資

●3.立地の側面

●まとめ

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1.資産

資産規模と目的から活用規模を決めます。

相続税対策の目的で賃貸マンションを建築するのは、

一見正しいように思えますが、必ずしもそうとは言い切れません。

もともと相続税額がそれほど大きくないのであれば、

わざわざ賃貸マンションを建てるより

リスクの小さい駐車場にしたほうがいい場合もあります。

 

その判断を下すには、相続税評価額の計算と相続税の試算が必要です。

なお、資産面に関しては、税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、

弁護士、司法書士などのアドバイスが有効です。

 

 

2.不動産投資

まずやらなければならないのは市場分析です。

たとえば空室が出にくい賃貸マンションにするためには、

その地域で最も市場性(商品価値)が高い物件として

認知さればいいと言うことになります。

そうなるためには間取りや広さなどの諸条件をどうしたらいいのかを考えるのです。

 

また、高い商品価値を提供できるのは、賃貸マンションだけとは限りません。

高齢者住宅、駐車場、テナントなどの可能性も視野に入れるべきです。

市場分析ができたら、次は投資分析を行います。

市場分析で、市場性が高いと思われたプランの収益などを計算し、比較検討するのです。

これによって、投資対象となる商品形態や、その規模が決まってきます。

これに対しては、不動産投資の専門家の協力を仰ぐといいでしょう。

 

相続税対策として土地活用を考える場合、資産面だけで建設規模を決めると、

途中で資金繰りが悪化するような事態に襲われることがあります。

一方、不動産投資の面だけ見て投資商品を決めた場合は、

肝心の相続税の節税目標に届かないということがよく起こります。

そのようなことにならないようにするには、

資産と不動産投資の両面を見て、バランスをよく考えることが重要なのです。

 

 

3.立地の側面

土地に見合った活用をすることが大切です。

失敗する土地活用は土地に見合ってない活用をしているケースが多いものです。

たとえば、駅から遠いのにワンルームマンションを建てていたり、

道路沿いではないのに、ロードサイド店舗にしたりなど、

家賃収入を得たいがために無理をした土地活用をすることは

土地活用をすることは土地活用を失敗させる大きな原因となります。

 

 

まとめ

賃貸マンションやアパート経営で考えなければならないことのひとつは、

その物件が確実な利益をもたらすかどうかということです。

是非、何が最適かを判断するために

「資産」、「不動産投資」、「立地の側面」の3つの側面から見てみてください。

 

 

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