資産パートナープランナーズ通信

借り上げ業者の営業手口を知っておく

2018.03.24 guest

今回も一括借り上げのリスクについて、

2つの事例を元にお話していきます。

 

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●「長期一括借り上げ」にひそむリスク

●オーナーの油断が失敗を招く

●まとめ

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「長期一括借り上げ」にひそむリスク

世の中、うまい話は、そうありません。

特に投資というものに関しては必ずリスクが伴います。

「長期一括借り上げ」といっても安心はできません。

そこにはリスクがあります。

 

私の経験では

「30年間家賃保証するので安心してください」と言っていても、

4~5年もたてば空室が目立ち始めてくるのですが、

ほとんどの場合、オーナーさんが家賃保証をその会社に請求しても相手にされず、

挙句の果てには保証されているはずの家賃を下げさせられてしまいます。

「30年家賃保証するので安心してください」という甘い言葉も

10年もたてば真っ赤なウソだったということもよくある話なのです。

 

ある地主様の事例をご紹介します。

この方は、もうすぐ相続が起こりそうだということで、

お父様が所有している畑を有効活用し、資産の圧縮を考えていました。

そのタイミングに、あるハウスメーカーの

「30年間家賃が下がらず、経営も安定する」という提案があり、

30年一括借り上げをするということで、

木造のワンルーム賃貸アパートを建築したいといいます。

しかし、「30年間は経営は安定だ」と安心していたのもつかの間、

9年目あたりから空室が目立ちはじめ、

ハウスメーカーの営業マンが家賃の値下げ交渉をしてくるようになったのです。

「家賃は保証する」と言っていたじゃないかと言ったものの、

「交渉に応じていただかないとサブリース契約を継続できない」の一点張りです。

 

そもそも、この地主様の土地は駅からも遠く、

近くには商業施設も少ない住宅街にありました。

このような場所にワンルームマンションの需要があるのでしょうか。

このハウスメーカーはアパートの建築をするときに、

そこに賃貸の需要があるのかどうかをよく調査をせずに

自社の商品を当て込んだだけで、

近い将来、空室だらけになってしまうのは目に見えています。

 

結局、「家賃交渉に応じないと、サブリース契約を解除します」という

半分脅しもとれるようなことを言われ、

10年目、12年目と2度に渡り家賃の下落交渉に応じることになりました。

15年目の今、サブリースで一定の家賃は入りますが、

そこから水道代、電気代、固定資産税などのランニングコストを差し引くと結局、

”赤字”経営になってしまいます。

 

読者の方は、こういう営業トークに惑わされず、

しっかりとした判断ができるように知識を持っておくことが大切です。

 

 

オーナーの油断が失敗を招く

先日、相談に来た方の事例で、

借り上げ業者の度を超えた営業手口が見えてきました。

 

その家主様はアパートを所有していたのですが、

大分老朽化してきているということから、

某ハウスメーカーの営業マンが建て替えの提案に来ました。

その営業マンは、

「この近所にある大手スーパーができることになって、

その社宅として契約できる」と言うのです。

しかも30年間の家賃保証も付いているということで、それなら安心だと思い、

この家主様は30年一括借り上げで契約を進めようとしていました。

 

しかし、それを心配した息子さんが私のところに相談に来られました。

早速調べてみると、なんとその計画地の近隣には

同ハウスメーカーの借り上げが約4棟101戸あり、

そしてなんと全101戸のうち、約7割の74戸が空室だという状況だったのです。

しかも、それらの物件は築1年~14年と、比較的新しい物件でした。

本当に社宅としての需要があるのであれば、

既存の物件でも十分対応できるはずです。

本当に社宅としての需要はあったのでしょうか…。

もしこのまま「30年一括借り上げ契約」をしていたら、

いったいどうなってしまっていたのか、簡単に想像できます。

 

「大手だから安心」「30年一括借り上げしてくれるから安心」

という油断がこういったことを生み出すのです。

 

 

まとめ

今回の事例は、オーナー様にしっかりとした知識がなかったり、

一括借り上げ業者の手口を知らなかったために起こった事例です。

逆を言えば、知識や手口を知っておけば、防げる問題でもあります。

事例の中にもあるように、いくつもの会社に調査を依頼するのも一つの手だと言えます。

 

一番の心掛けは、最初にもお伝えした通り、

世の中、うまい話は、そうありません」ということです。

 

しっかり、調査・検討をおこなったうえで、

賃貸経営をされることをオススメします。

 

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