資産パートナープランナーズ通信

投資家意識について大事なもの その2

2018.02.02 guest

前回は「投資家意識について大事なもの」についてお話しました。

今回はそのなかの「効率性(収益性)」と「安全性」

について詳しくお伝えしていきます。

 

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●「効率性(収益性)」

●「安全性」

●まとめ

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1、効率性(収益性)

 

効率性を見る指標は次の3つです。

 

銀行の返済率

  (銀行から1億借りて毎月450万円返済している場合、

  銀行側から見れば資産1億円を年利4.5%で運用していることになる)

投資の収益率

 (事故資金で1億円の物件を購入し営業利益ぐ700万円だった場合

投資の収益率は7%となる)

事故資金の収益率

 ( 投資した事故資金が何年で回収できるかを示すもの)

 

ここで大事なのはこれらの3つの指標の比較です。

 

まず、銀行の返済率<投資率の収益率

である必要があります。

投資の収益率が銀行のそれより大きくないと、

銀行に借入金の返済ができなくなるからです。

それから、投資率の収益率<自己資金の収益率

でなければなりません。

そうでないと、いつまでたっても事故資金が

回収できないということになります。

 

つまり、

銀行の返済率<投資率の収益率<自己資金の収益率

となってることを見ることが重要です。

 

 

2、安全性

 

安全性で見る指標は次の2つです。

 

返済倍率

  これはマンションの営業純利益が、

年間返済額の何倍あるかを示すものです。

  この数字は必ず1倍以上でなければなりません。

  安定した経営のためには1.3倍が好ましく、

  1.5倍以上なら理想的だといえます。

損益分岐点

  これは家賃の下限を決めるための指標で、

  必ず出て行くお金(運営費+借入金返済額)を

  入ってくるお金(総潜在収入)で割れば簡単に算出できます。

  損益分岐点が70%なら、家賃の下落と空室増加による収入減が

まだ30%大丈夫ということで、 かなり余裕があるといえます。

  合格点は75%です。

 

 

まとめ

賃貸マンションやアパート経営というのは投資の一形態です。

そして、それが的確な投資かどうかを判断するには、

さまざまな投資指標の数字に加え、ローン返済や空室などのリスクを

正しく把握したうえでの、緻密な投資分析が必要になってきます。

効率性と安全性の数値を明確にすることができれば、

土地活用はもう怖くありません!!

建設会社の言葉を鵜呑みにして、後悔してしまう前に

ぜひ自分でも投資分析の知識を身につけてください。

 

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