資産パートナープランナーズ通信

土地活用やアパマン経営は「事業」

2017.04.10 guest

日本経済が右肩上がりで成長しているころなら、建物を立てれば黙っていても価値が上がって行きました。

ですが、今はそういう時代ではありません。

ましてや、これからは少子化が確実に進んでいきます。

 

それなのに、何の戦略ももたず、大手住宅建設会社から言われるまま建物を建てたら、失敗しないほうがおかしいです。

今回は「事業」を行う上で大切なことをお伝えします。

 

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●アパマン経営は「事業」

●デッドクロスとは

●黒字のはずなのに・・・何故?

●まとめ

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アパマン経営は「事業」

大家というのは事業主の一形態です。これから土地活用を考えている人は、まずこのことを肝に銘じて下さい。

マンション経営を始めるというのは、起業する事と同じです。だから、長期ビジョンや経営計画書なども当然、必要になってきます。

また、金利や利回りのこともわからなければなりません。また、デッドクロスとなったらどうするかということも決めておく必要があります。

その他にも空室や家賃の滞納が発生したときの対処や、殺人事件の発生現場となって建物の価値が失われないようにするための防犯対策も必須です。

 

 

デッドクロスとは

デッドクロスとは、減価償却額がローンの元金返済額を上回る状態を指します。

不動産経営がデッドクロスの状態に陥ってしまうと、帳簿上の利益が黒字にも関わらず、手元資金がほとんどなくなり、黒字に対する課税される所得税によって、不動産経営の収支がマイナスに転じてしまいます。

 

 

 

黒字のはずなのに・・・・何故?

デッドクロスを理解するためには、帳簿上の利益と手元に残る現金が一致しないということを理解する事がまずは第一歩です。では何故、一致しないのか、、、それは不一致の原因が、減価償却費とローン返済額にあるからです。

 

毎月のローン返済は現金の支出が伴いますが、経費として計上できるのは、ローンの返済額のうち、利息部分のみとなっています。元金返済部分については経費として計上できません。

 

ですので、ローンの返済が進めば進むほどローン支払い額のうち、元金返済部分は増えていくので、経費に計上できない現金支出額だけがどんどん膨らんでいきます。

 

元金返済が減価償却費を越える8年~12年意向は手取り金額より、不動産所得金額が大きくなります。

 

その結果、所得税が上がっていってしまい、結果として減価償却額を元金返済額が上回り、「デッドクロス」に陥ってしまうのです。

このデッドクロスの回避法は次回お話させていただきたいと思います。

 

 

まとめ

当社では、建物を建てた後も、マンションオーナー様のためのセミナーや勉強会等を行い、様々なサポートの機会を設けています。

ですが、いちばん大事なのは自分は経営者であるというオーナー様自身の自覚です。どうかこの事を忘れず、日々情報収集と戦略立てた行動を心がけて下さい。

 

 

 

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