資産パートナープランナーズ通信

尖った物件を考えましょう!

2017.03.29 guest

今回は土地活用を成功させるために必要なお話をしたいと思います。

 

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●土地活用の3つの基本

●大手のビジネスモデル

●マンションオーナーのタイプ

●まとめ

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今回は土地活用を成功させるために欠かせないポイントを3つお伝えさせていただきたいと思います。

 

 

 

土地活用の3つの基本の考え方

 

1つ目は、市場分析。そのエリアではどんな物件に対するニーズがあるのか。

2つ目は、投資分析。前回お伝えしたように、表面利回り10%以上、悪くて9%が一つの判断基準になります。

3つ目は、プランニング。市場調査を元に、どんな間取りや外観なら入居者に選んでもらえるかを考えます。

 

これは当社ではごくごく当たり前の事です。

その当たり前の事を大手住宅建設会社ではやってくれないところも多いのです。

 

 

 

 

大手のビジネスモデル

 

東京の本社で開発したものを売る。これが大手のビジネスモデルです。

 

建物を建てる際は気候や風土、あるいは文化や風習といった環境を考慮してしかるべきはずなのに、

大手住宅建設会社はそういった要素は無視して、全国どこでも同じ商品を提案してきます。

 

 

つまり、大手住宅建設会社のプラン通りにしたら、建物で差別化ができないという事になります。

 

建物が同じなら、入居者が見るのは立地しかありません。

立地に優位性がない場合、大手住宅建設会社の営業マンに言われるまま、

どこにでもあるような建物を建ててしまい、後ほど空室を埋めるのに相当苦労する事になるのです。

 

たとえ立地はよくなくても、市場ニーズを正確に把握し、「尖った物件」をつくれば、お客さんはその物件を選んでくれます。

 

 

 

 

 

マンションオーナーのタイプ

 

マンションオーナーには、相続対策のために土地活用したいという方

事業としてマンション経営を行っている事業型オーナー

所得税対策として賃貸マンションを購入する投資型オーナーがいます。

 

事業型や投資型の場合は、通常その後の経営に有利になるよう、

最初から条件のいい土地を選べるのに対し、土地活用型のオーナーは、

現在所有している土地に建物を建てるのが前提となっているため、

立地的に不利なことも多く、どうしても競争力が弱くなるのは否めません。

 

だから、先代からの土地を守りたいなら、マンションではなく

戸建て賃貸やサービス付き高齢者住宅のような

入居者の意向が立地にあまり左右されない物件にするのも手です。

 

 

 

 

まとめ

 

マンション経営が上手く行くかどうかは、その7割が建築前の「企画段階」で

決まると言っても過言ではありません。

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