資産パートナープランナーズ通信

自然災害が起こった時、家主の責任範囲は?

2016.10.18 admin

こんにちは。西田芳明です。
日本は数年に一度は大地震に見舞われる地震大国です。
そして最近では台風や竜巻などの自然災害が立て続けに起こって

いますが、もし所有物件が自然災害で倒壊や水没などの被害にあっ

た場合、家主として賃借人に対してどこまで負担する必要があるの

でしょうか。

 


まず、自然災害により建物が倒壊した場合、過去の最高裁の判断

では、自然災害等により建物が滅失したときは、賃貸借の趣旨は達成

されなくなるため、賃貸借契約は当然に終了するとなっています。

そしてこの事を明らかにするために賃貸借契約書には、自然災害等で

建物が滅失した場合に契約が消滅する旨の規定を記載しておくのが

ベターでしょう。

 

 


 また、自然災害により建物が滅失したときは、当事者のどちらのせい

でもない不可抗力による契約終了ですから、まだ契約期間が残ってい

たとしても、家主に損害賠償義務はありません。


そして、建物が倒壊や滅失にまで至らず、修復が可能な場合には賃貸

借契約の終了にはなりません。そして修復が可能で賃貸借契約が継続

する場合には賃貸人には、賃貸の目的となる物を賃借人に使用・収益

させる義務があるため、その義務の履行として、修繕を行わなければな

りません。

 

 

 

ところで、家主が修繕義務を負うのは「修繕が必要な場合」で、「修繕が

可能である場合」です。となっています。修繕が必要な場合というのは雨

漏りが発生した場合などで、そして可能な場合というのは物理的・技術的

に修繕が可能であることに加え、修繕が経済的にみて相当かということも

考慮されます。経済的にみて修繕に不相当な多額の費用がかかる場合

には、修繕は不可能とされ、修繕義務は否定されます。

 

 

 

 

 そして、修繕をする際に入居者に一時的に退去をしてもらわなければな

らない可能性があります。
この時、入居者は借家人はこれを拒むことはできません。ただし、その間の

賃料は、賃貸借の目的となっている建物を利用させることができていない

以上、請求することはできません。そしてこの時に入居者から仮住まいとして

のホテルの費用や引っ越し代などを請求される可能性がありますが、修繕

に伴う一時的な退去の原因は自然災害によるもので家主の責任によるもの

ではないのですから、そこまで補償する必要はありません。

 

 

 

 そして万が一入居者が亡くなってしまった場合、建物が通常備えるべき

安全性を有していたのであれば、家主が損害賠償等の責任を負いません。

しかし、そうでなかった場合には損害賠償の責任を負わされる可能性があ

ります。

そして建物が滅失してしまった場合でも、基本的にローン契約に影響はなく、

原則として持ち主には債務義務が残ります。しかし大規模な自然災害の場

合には特例が認められることがありますので、金融機関に問い合わせてみる

とよいと思います。

 

 


 災害はいつ起こるかわかりませんし、いくら注意していても建物の損壊の

おそれを排除することはできません。保険や共済も多様なものが出ています

ので、リスクヘッジを行っておくことが必要といえます。

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